المتر المربع لا يحكي القصّة كاملة. لا بدّ من النزول إلى الأحياء، ومقارنة المعاملات الفعلية، وتقاطع أرقام الموثّقين مع ما يُعرَض في واجهات الوكالات. هناك فقط تبدأ السوق العقارية التونسية لسنة 2026 في كشف أرقامها الحقيقية. منذ شهر جانفي، تأكّدت التوجّهات: الارتفاع الذي انطلق سنة 2024 لم يتراجع في تونس الكبرى، في حين تراوح بعض مدن الداخل مكانها أو تنخفض قليلا.
يجمع هذا الملفّ معدّلات الأسعار للمتر المربع بالنسبة للشقق والفيلات والأراضي، مدينة بمدينة، خلال الثلاثي الأوّل من 2026. الأرقام مأخوذة من معاملات فعلية ومن متابعة العروض المنشورة، لا من تقديرات نظرية.
تونس الكبرى: محرّك السوق
تستقطب تونس الكبرى أكثر من 40 بالمائة من المعاملات العقارية في البلاد. والفوارق في الأسعار بين حيّ وآخر مذهلة، من الضِعف إلى الضِعفين.
| الحيّ / المنطقة | شقة (دينار/م²) | فيلا (دينار/م²) | أرض (دينار/م²) |
|---|---|---|---|
| تونس المركز | 2800 | 3200 | 2500 |
| ضفاف البحيرة 1 | 4200–5200 | غير متوفّر | غير متوفّر |
| ضفاف البحيرة 2 | 4000–4800 | 5000 | 4500 |
| المرسى | 3500–4500 | 4800 | 3800 |
| قرطاج | 3800–4500 | 5200 | 4200 |
| المنزه (5 إلى 9) | 2400–3400 | 3600 | 2800 |
| أريانة المدينة | 2200–3000 | 3000 | 2000 |
| السكرة | 2000–2600 | 2800 | 1600 |
شقة S+3 جديدة في ضفاف البحيرة 2 تُعرَض قرب 520 ألف دينار. في الحيّ نفسه، يدور سعر S+2 من سنة 2015 مع موقف سيّارات تحت أرضي حول 420 ألف دينار. أمّا الإقامات الراقية في قمرت المطلّة على البحر فتتجاوز 5000 دينار للمتر المربع، هذا إن قبل الباعث ببيعها لخاصّ.
على أرض الواقع، يتحدّث الوسطاء عن طلب قويّ في أريانة والسكرة، يقوده أزواج شبّان يهربون من كراءات المركز. للاطّلاع على العروض بأسعار السوق الحقيقية، يمكنك تصفّح إعلانات العقارات في تونس على houni.tn ومقارنة الأحياء في الوقت الفعلي.
سوسة والساحل: القطب الثاني
تسجّل سوسة المدينة معدّلا يبلغ 1900 دينار للمتر المربع بالنسبة للشقّة. حيّ سهلول يجرّ المعدّل نحو الأعلى، مع مشاريع جديدة بين 2200 و2600 دينار للمتر المربع.
| المنطقة | شقة (دينار/م²) | فيلا (دينار/م²) |
|---|---|---|
| سوسة المركز | 1900 | 2400 |
| سهلول | 2200–2600 | 3000 |
| خزامة | 2000–2300 | 2800 |
| المنستير | 1600 | 2200 |
| المهدية | 1300 | 1800 |
المنستير والمهدية يبقيان في المتناول. لكنّ العرض الجديد يتراجع ثلاثيّة بعد أخرى، لعزوف الباعثين عن أسواق يرونها ضيّقة.
صفاقس: أسعار مستقرّة وطلب محلّي
ثاني مدن البلاد، تحافظ صفاقس على شبكة أسعار أيسر من الساحل الشمالي. معدّل المتر المربع للشقّة يبلغ 1400 دينار، والأحياء السكنية مثل طريق تنيور أو حيّ الحبيب لا تتجاوز 1800 دينار للمتر المربع. المشتري الصفاقسي معروف بحذره، فهو يفاوض طويلا ويقارن قبل أن يوقّع، وهذا في حدّ ذاته يلجم القفزات السعرية التي نراها في الشمال.
الفيلات المستقلّة تعرف بعض التوتّر. قطعة أرض بمساحة 300 متر مربع في منطقة منظّمة بصفاقس تُباع بين 80 و120 ألف دينار حسب قربها من الطريق الحزامية. أمّا المردودية الكرائية فهي من الأعلى في البلاد: استوديو مفروش بـ600 دينار في الشهر مقابل استثمار قدره 85 ألف دينار، أي مردود خام يفوق 8 بالمائة. هذا ما يجعل صفاقس وجهة يقصدها مستثمرون من خارج الجهة، رغم أنّها لا تحمل بريق المدن الساحلية.
الوطن القبلي: الأرض هي الملكة
يجذب الوطن القبلي نوعين من المشترين. من جهة، أصحاب الإقامات الثانوية، وكثير منهم تونسيون بالخارج. ومن جهة أخرى، المستثمرون في الأراضي.
| المنطقة | شقة (دينار/م²) | فيلا (دينار/م²) | أرض (دينار/م²) |
|---|---|---|---|
| الحمامات المركز | 2100 | 2800 | 1200 |
| الحمامات الشمالية | 2400–3000 | 3500 | 1800 |
| نابل المدينة | 1800 | 2200 | 800 |
| قليبية | 1400 | 1800 | 500 |
الحمامات الشمالية، المنطقة السياحية، سوق قائم بذاته. الإقامات ذات المسبح المشترك تبلغ 3000 دينار للمتر المربع. نابل المدينة تحافظ على وجه أكثر تواضعا، مع S+2 جديدة حول 180 ألف دينار. الأراضي القابلة للبناء في الجهة ارتفعت بنسبة 12 بالمائة خلال سنة، ولوت بمساحة 500 متر مربع عند مخرج نابل، موصولة بالكهرباء والماء، تُباع اليوم قرب 55 ألف دينار.
جربة والجنوب: سوق بسرعتين
جربة تعيش دورتها الخاصّة. الأسعار في المنطقة السياحية، بميدون أو حومة السوق على البحر، تبلغ 2500 دينار للمتر المربع للشقق الجديدة، بقفزة قدرها 15 بالمائة منذ 2024. الطلب الأجنبي، الليبي والجزائري والأوروبي، يسند هذه الأثمان. اخرج من المنطقة السياحية وتنهار الأسعار إلى 1200 دينار للمتر المربع. التباين نفسه في الجنوب القارّي: قابس وقفصة وتوزر تعرض أسعارا دون 1000 دينار للمتر المربع للشقق، وسوقها يقوم كلّيا تقريبا على الطلب المحلّي.
مدن الداخل: فرص مبخوسة التقدير
القيروان، القصرين، سيدي بوزيد، الكاف. هذه المدن تشهد أسعارا قاعدية، غالبا دون 800 دينار للمتر المربع للشقّة. باجة تعرض منازل تقليدية بـ60 ألف دينار. لكنّ حجّة المردودية الكرائية تشتغل بكامل قوّتها هنا. موظّف يُنقَل إلى مدينة داخلية يبحث عن سكن، والعرض الكرائي اللائق شبه غائب. شقّة بـ70 ألف دينار تُكرى بـ400 دينار في الشهر تعطي مردودا خاما قرابة 7 بالمائة. لا شيء مبهر على الورق، لكنّه مستقرّ. ومع تحسّن الطرقات وتوسّع المناطق الصناعية في بعض هذه الجهات، قد تتحوّل هذه الأسعار القاعدية إلى نقطة انطلاق لمن يشتري اليوم ويصبر بضع سنوات.
توقّعات نهاية 2026: تباطؤ أم تسارع؟
ثلاثة عوامل ستزن على السداسي الثاني. أوّلا نسبة الفائدة المديرية للبنك المركزي: إذا بقيت فوق 8 بالمائة، ستظلّ القروض العقارية غالية وينكمش الطلب القادر على الدفع. ثانيا كلفة مواد البناء، إذ ارتفع الإسمنت والحديد بنسبة 12 بالمائة منذ مارس 2025. ثالثا الجالية، فالتونسيون بالخارج يمثّلون قرابة 20 بالمائة من عمليات الشراء في تونس الكبرى والوطن القبلي، وشهيّتهم لا تفتر.
يرجّح متابعو القطاع ارتفاعا بين 5 و8 بالمائة إلى غاية ديسمبر 2026 في المناطق الساحلية، واستقرارا في مدن الداخل. أمّا الأراضي فمن المنتظر أن تواصل تقدّمها، فهي القطعة الأكثر توتّرا في السوق.
أين تجد الأسعار الحقيقية للسوق
الأرقام في هذا الملفّ تعطيك بوصلة، لكنّ كلّ عقار قصّة مستقلّة: الطابق، الإطلالة، حالة العمارة، قرب المدرسة. لمتابعة هذه التطوّرات والعثور على عقارات بأسعار السوق الفعلية، اكتشف الإعلانات المحيّنة على houni.tn. الأسعار المعروضة هناك موثّقة ومحدّدة الموقع، نقطة انطلاق أوثق بكثير من التقديرات المرسلة على عواهنها.