Le Mourouj, c’est la plus grande cité résidentielle de la banlieue sud. Six tranches construites entre 1985 et 2010, plus de 120 000 habitants, un centre commercial, des lycées, des cliniques, et un marché immobilier qui n’a jamais vraiment ralenti. Quand un Tunisois parle de s’installer à Ben Arous, il pense au Mourouj avant toute autre adresse.
Mais le Mourouj n’est pas un bloc uniforme. Le Mourouj 1 et ses barres d’immeubles vieillissantes n’ont rien à voir avec les résidences neuves du Mourouj 6. Les prix l’attestent : 1 500 DT/m² d’un côté, 2 500 DT/m² de l’autre. Entre les deux, quatre tranches aux profils distincts, avec des budgets, des cadres de vie et des perspectives qui varient fortement. Premier trimestre 2026 : voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter — ou de louer — au Mourouj.
Carte des prix par tranche : Mourouj 1 à 6
Le Mourouj se lit comme une frise chronologique. Les premières tranches datent du milieu des années 1980, les dernières du début des années 2010. Chaque phase a son urbanisme, sa densité, ses équipements. Et son prix.
| Tranche | Année de construction | Prix moyen (DT/m²) | S+3 neuf ou rénové (100 m²) | Profil dominant |
|---|---|---|---|---|
| Mourouj 1 | 1985-1990 | 1 500 – 1 800 | 150 000 – 185 000 DT | Retraités, locataires |
| Mourouj 2 | 1988-1993 | 1 600 – 1 900 | 160 000 – 195 000 DT | Familles établies |
| Mourouj 3 | 1993-1998 | 1 800 – 2 200 | 185 000 – 225 000 DT | Cadres, fonctionnaires |
| Mourouj 4 | 1998-2003 | 1 900 – 2 300 | 195 000 – 235 000 DT | Jeunes familles |
| Mourouj 5 | 2003-2008 | 2 000 – 2 400 | 210 000 – 250 000 DT | Couples bi-actifs |
| Mourouj 6 | 2008-2012 | 2 100 – 2 500 | 220 000 – 260 000 DT | Primo-accédants, neuf |
La hausse annuelle constatée sur 2024-2025 oscille entre 6 et 9 % selon la tranche. Les tranches anciennes progressent moins vite — le bâti vieillit, les façades se fissurent, les cages d’escalier trahissent leur âge. Les tranches récentes captent la demande des acheteurs qui veulent du neuf sans payer le tarif de l’Ariana ou du Lac.
Mourouj 1 et 2 : l’ancien qui résiste
Ces deux tranches forment le noyau historique. Les immeubles datent de trente-cinq ans, parfois plus. Les appartements font entre 65 et 90 m², avec des plans qui ne correspondent plus aux standards actuels — cuisines fermées, salles de bain sans fenêtre, pas de parking souterrain.
Pourtant, le Mourouj 1 et 2 conservent des atouts solides. La proximité du centre commercial Mourouj (le plus grand marché couvert de la banlieue sud), les arrêts de bus directs vers Tunis, les écoles primaires et les collèges à distance de marche. Un S+3 de 85 m² s’y négocie entre 130 000 et 165 000 DT. Pour un primo-accédant dont le budget ne dépasse pas 150 000 DT, c’est l’une des rares options du Grand Tunis avec un cadre de vie structuré.
(Les copropriétés fonctionnent mal — ascenseurs en panne, parties communes dégradées — mais les charges restent basses, entre 30 et 50 DT/mois.)
Le profil des habitants a changé. Beaucoup de propriétaires originels ont vieilli ou revendu. Les locataires représentent désormais une part croissante, ce qui tire les prix vers le bas par rapport aux tranches plus récentes.
Mourouj 5 et 6 : le neuf à prix sud
Le contraste est net. Au Mourouj 5 et 6, les immeubles dépassent rarement dix ans d’âge. Les résidences affichent des façades modernes, des parkings en sous-sol, des ascenseurs qui fonctionnent. Les promoteurs — SOPRIM, SIMPAR, des indépendants locaux — livrent des S+3 de 95 à 110 m² avec des finitions correctes.
Le prix : 2 000 à 2 500 DT/m². Un S+3 de 105 m² au Mourouj 5 se vend autour de 230 000 DT. Au Mourouj 6, les dernières livraisons atteignent 250 000 à 260 000 DT pour des surfaces comparables. Barcha flous ? Comparé à Ennasr (3 200 DT/m²) ou El Manar (3 500 DT/m²), c’est 30 à 40 % moins cher.
Sur le terrain, le Mourouj 6 souffre encore d’un déficit en commerces. Pas de marché couvert, peu de cafés, des trottoirs parfois inachevés. Le Mourouj 5 est mieux loti — supérettes, pharmacies, boulangeries s’y sont installées progressivement. Le quotidien s’y organise sans trop de friction.
Appartements à vendre au Mourouj et dans la banlieue sud — Consulter les annonces à Ben Arous sur houni.tn
Transport et infrastructures : ce qui change en 2026
Le Mourouj est desservi par un réseau de bus TUT qui relie les six tranches au centre de Tunis. Temps de trajet aux heures de pointe : 40 à 55 minutes selon la tranche et la circulation. Pas de ligne de métro léger pour l’instant, mais le projet d’extension vers la banlieue sud revient sur la table depuis 2022. La Société des Transports de Tunis a confirmé l’étude de faisabilité fin 2025 — sans calendrier de mise en service.
Les routes internes ont été partiellement réhabilitées en 2024-2025. Le boulevard principal du Mourouj 3 est en bon état. Les voies secondaires du Mourouj 1 restent défoncées par endroits.
Côté services, le Mourouj dispose de trois lycées, une dizaine d’écoles primaires, deux cliniques privées (Clinique El Mourouj, Clinique de la Banlieue Sud), un bureau de poste, plusieurs agences bancaires (BH Bank, BIAT, STB). Le Parc du Mourouj, aménagé entre le Mourouj 3 et 4, offre l’un des rares espaces verts de la banlieue sud — dix hectares de pelouse, d’aires de jeu et de pistes de jogging.
Marché locatif : étudiants et familles
La demande locative au Mourouj repose sur deux piliers. Le premier : les étudiants. L’ISET de Ben Arous, les universités du gouvernorat et la proximité relative du campus de Tunis génèrent un flux constant de jeunes locataires entre septembre et juin. Un studio de 30 m² au Mourouj 2 se loue entre 300 et 450 DT/mois. Un S+1 meublé au Mourouj 3 atteint 550 à 700 DT.
Le second pilier : les familles. Des fonctionnaires mutés dans la banlieue sud, des couples qui testent le quartier avant d’acheter, des salariés de la zone industrielle de Ben Arous. Un S+2 meublé se loue entre 700 et 950 DT/mois. Le rendement brut tourne autour de 5 à 7 % selon la tranche et l’état du bien.
Mais la vacance locative existe. Les appartements mal entretenus au Mourouj 1, ceux sans parking au Mourouj 4, ceux trop excentrés au Mourouj 6 peinent à trouver preneur. El houma compte — un locataire préfère payer 100 DT de plus pour être près des commerces que d’économiser en s’isolant.
Mourouj face à ses voisins : Fouchana, Ezzahra, Hammam Lif
Le choix ne se limite pas aux six tranches. Trois localités voisines offrent des alternatives à considérer.
Fouchana (1 400-1 800 DT/m²) attire les budgets serrés. Un S+3 de 95 m² s’y trouve à 140 000 DT dans certaines résidences neuves. Le revers : pas de train, des routes saturées, un tissu commercial encore fragmentaire. Pour qui travaille à Tunis, le trajet quotidien pèse.
Ezzahra (2 000-2 500 DT/m²) joue la carte du train de banlieue sud. Quinze minutes jusqu’à Tunis-Marine. Les villas des années 1970 et les petits immeubles résidentiels composent un cadre plus calme que le Mourouj — mais les terrains constructibles sont quasi épuisés.
Hammam Lif (1 600-2 200 DT/m²) propose la mer. Corniche, plage, thermes, gare de banlieue. Le rendement locatif y atteint 6 à 7 % grâce à une demande soutenue par les retraités et les touristes de passage.
Chaque localité répond à un besoin différent. Le Mourouj, lui, reste le choix par défaut de la classe moyenne qui cherche un compromis entre prix, services et proximité de la capitale.
Comparez les prix dans toute la banlieue sud de Tunis — Voir les appartements à vendre à Ben Arous sur houni.tn
Acheter au Mourouj en 2026 : budget, crédit et perspectives
Un achat au Mourouj passe, pour la majorité des ménages, par un crédit immobilier. Les taux pratiqués début 2026 s’échelonnent entre 9,5 et 12,5 % selon l’établissement. BH Bank reste la référence sur le crédit habitat avec des durées allant jusqu’à vingt-cinq ans. La BIAT et la STB proposent des formules concurrentes — à comparer ligne par ligne, les frais de dossier et l’assurance emprunteur créant des écarts réels.
Un crédit de 180 000 DT sur vingt ans à 10,5 % génère une mensualité d’environ 1 820 DT. Avec un apport de 50 000 DT, le bien visé peut atteindre 230 000 DT — soit un S+3 au Mourouj 4 ou 5. Le taux d’endettement à ne pas dépasser : 40 % du revenu net du ménage.
Les perspectives à moyen terme restent favorables. La demande démographique soutient les prix : le Grand Tunis gagne chaque année des milliers de nouveaux résidents venus de l’intérieur du pays. L’extension éventuelle du métro léger, si elle se concrétise, revaloriserait les tranches les plus éloignées. Le Mourouj ne promet pas de plus-value spectaculaire — mais une progression régulière de 6 à 8 % par an, dans un marché où la liquidité reste correcte. Pour un acheteur qui raisonne à dix ans, la banlieue sud tient ses promesses.