Gabès occupe une place singulière sur la carte tunisienne. Seule oasis littorale de la Méditerranée, cette ville de 150 000 habitants mêle palmeraies, industrie chimique et campus universitaire. Son marché immobilier, longtemps ignoré par les investisseurs du nord, attire aujourd’hui des acheteurs à la recherche de prix introuvables à Tunis ou Sousse. Un S+2 à 120 000 DT, un terrain constructible à 60 DT/m² — les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Le marché immobilier de Gabès : état des lieux en 2026
Le gouvernorat de Gabès regroupe dix délégations aux profils très différents. Le centre-ville concentre l’essentiel de l’activité commerciale et administrative. Chenini Nahal, quartier résidentiel adossé à l’oasis, reste l’adresse la plus recherchée. Puis viennent les délégations périphériques — Mareth au sud, El Hamma à l’ouest, Matmata dans les montagnes — où les prix chutent drastiquement.
Sur le terrain, la demande est portée par trois moteurs : les fonctionnaires affectés au gouvernorat, les étudiants de l’Université de Gabès (environ 25 000 inscrits) et les employés du Groupe Chimique Tunisien (GCT), principal employeur industriel de la région. Cette base crée un marché locatif stable, même si la rotation des occupants reste élevée.
Prix au m² par quartier : du centre-ville à Matmata
Les écarts de prix entre les délégations de Gabès sont considérables. Un appartement neuf à Chenini Nahal coûte trois fois plus cher qu’une maison à Matmata. Voici les fourchettes observées début 2026 :
| Quartier / Délégation | Prix moyen (DT/m²) | Tendance 2025-2026 |
|---|---|---|
| Chenini Nahal | 1 100 – 1 500 | ↗ +5 % |
| Gabès centre-ville | 1 000 – 1 400 | → stable |
| Jara | 900 – 1 200 | ↗ +3 % |
| Mareth | 600 – 900 | → stable |
| El Hamma | 500 – 800 | ↗ +4 % |
| Matmata | 400 – 700 | → stable |
Chenini Nahal tire les prix vers le haut grâce à ses villas avec jardin et sa proximité avec l’oasis. Le centre-ville, plus dense, affiche des tarifs proches mais la qualité du bâti varie énormément d’un immeuble à l’autre (certains datent des années 1970 et n’ont jamais été rénovés). Matmata, malgré son attrait touristique — les maisons troglodytes attirent des visiteurs du monde entier —, reste le segment le moins cher du gouvernorat.
Le marché locatif : rendements et loyers moyens
Gabès offre un rendement locatif brut parmi les plus élevés de Tunisie. Les petites surfaces, notamment les S+1 et S+2 proches de l’université ou du centre-ville, se louent vite et bien.
| Type de bien | Loyer mensuel (DT) | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| Studio / S+1 centre | 250 – 400 | 8 – 10 % |
| S+2 centre ou Chenini | 350 – 600 | 7 – 9 % |
| S+3 résidentiel | 500 – 800 | 6 – 8 % |
| Maison Mareth / El Hamma | 300 – 500 | 5 – 7 % |
Pourtant, ces rendements masquent une réalité : la vacance locative pendant l’été (quand les étudiants repartent chez eux) peut durer deux à trois mois. Un propriétaire avisé calcule son rendement sur neuf ou dix mois de loyer effectif, pas douze. Les colocations étudiantes restent le format le plus rentable — comme disent les Gabésiens, el khobza fi sghirha, le gain est dans les petites surfaces.
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Terrains constructibles : le vrai levier d’investissement
Le foncier reste le segment le plus accessible du marché gabésien. Les terrains constructibles s’échangent entre 50 et 150 DT/m² selon la localisation et la viabilisation.
Autour de la route de Médenine, de nouveaux lotissements AFH proposent des parcelles de 200 à 400 m² avec titre foncier. Les prix tournent autour de 80-120 DT/m². Mais attention : certains terrains vendus dans les délégations rurales (Mareth, Nouvelle Matmata) ne disposent pas encore de raccordement SONEDE ou STEG. Vérifier le statut foncier et les réseaux avant toute transaction reste indispensable.
À El Hamma, la proximité des sources thermales crée un micro-marché spécifique. Les parcelles proches des hammams naturels se négocient 20 à 30 % au-dessus de la moyenne locale — un signe que le potentiel touristique de la zone commence à se traduire en valeur foncière.
L’oasis urbaine : un atout patrimonial et immobilier
L’oasis de Gabès s’étend sur plus de 700 hectares entre Chenini, El Aouinet et Ras El Oued. Ce patrimoine naturel (unique au monde dans sa configuration littorale) influence directement le marché immobilier. Les biens situés en bordure d’oasis se vendent 15 à 25 % plus cher que des biens équivalents dans des quartiers éloignés du couvert végétal.
Mais l’oasis recule. L’urbanisation grignote les parcelles agricoles, et la salinisation des sols menace les nappes. Les autorités ont classé certaines zones en secteur non aedificandi, ce qui limite l’offre de terrains constructibles à proximité immédiate. Pour un acheteur, cette rareté organisée joue en faveur d’une valorisation à moyen terme des biens existants en bordure de palmeraie.
Qui achète à Gabès et pourquoi ?
Le profil de l’acheteur gabésien a évolué. Il y a dix ans, le marché était dominé par les familles locales construisant sur un terrain familial. Aujourd’hui, trois catégories se distinguent :
- Les Tunisiens résidents à l’étranger (TRE) qui achètent un appartement ou une maison pour les vacances, avec un budget de 150 000 à 250 000 DT. Ils ciblent Chenini Nahal et le centre.
- Les investisseurs locatifs, souvent des commerçants de la région, qui accumulent les S+1 et S+2 près de l’université pour les louer meublés.
- Les primo-accédants bénéficiant de crédits FOPROLOS ou BH, qui se tournent vers les lotissements périphériques où un terrain + construction revient à 180 000-220 000 DT tout compris.
Le GCT, malgré les controverses environnementales qui l’entourent, reste un stabilisateur économique. Ses employés — cadres et techniciens — forment une clientèle solvable et régulière pour le marché résidentiel de la ville.
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Gabès en 2026 : un marché à saisir avant qu’il ne bouge
Le sud-est tunisien reste sous-évalué par rapport au Sahel ou au Grand Tunis. Gabès cumule des avantages que peu de villes tunisiennes réunissent : un littoral (certes industrialisé au nord, mais préservé vers Mareth et Zarat), une oasis classée, une université active et des prix immobiliers encore très bas. Le projet de dépollution du littoral nord, s’il aboutit, pourrait transformer la donne foncière dans les cinq prochaines années.
Pour un acheteur disposant de 100 000 à 200 000 DT, Gabès reste l’un des rares marchés tunisiens où l’on peut acquérir un bien décent — appartement en centre-ville ou terrain viabilisé en périphérie — sans s’endetter sur vingt-cinq ans. Les prix n’y resteront pas éternellement à ce niveau.