La Goulette, ou Halq El Oued, c’est l’âme populaire et cosmopolite de la baie de Tunis. Le port qui a vu passer des générations de voyageurs, les restaurants de poisson qui font sa réputation, le fort ottoman de Karraka, et cette atmosphère de ville de mer où se croisent pêcheurs, commerçants et familles installées depuis des décennies. Le quartier a une identité forte, entre nostalgie de sa mixité passée et vitalité d’un front de mer toujours vivant.
Sur le marché immobilier, La Goulette occupe une place à part. Moins chère que Le Kram ou Carthage, plus authentique que bien des résidences fermées, elle attire ceux qui cherchent la mer et une vraie vie de quartier sans budget démesuré. En 2026, les prix restent contenus, mais le potentiel de valorisation existe, notamment sur le front de mer et dans les secteurs rénovés. Voici l’état du marché.
Prix au m² à La Goulette en 2026
La Goulette se décompose en plusieurs entités : le vieux centre autour du port, La Goulette Neuve plus résidentielle, et le front de mer qui commande une prime. Les écarts de prix reflètent cette diversité.
| Secteur | Type de bien | Prix moyen (DT/m²) | S+2 (85 m²) |
|---|---|---|---|
| Front de mer / plage | Appartement vue mer | 2 700–3 200 | 250 000–290 000 DT |
| La Goulette Neuve | Appartement récent | 2 400–2 900 | 220 000–260 000 DT |
| Centre / proche port | Appartement ancien | 2 000–2 500 | 185 000–225 000 DT |
| Kheireddine (frange) | Appartement | 1 800–2 300 | 165 000–210 000 DT |
La progression sur 2024 et 2025 a tourné autour de 6 à 9 % par an sur les biens proches de la mer, plus mesurée dans le vieux centre où l’ancien domine. Le parc immobilier hétérogène, mêlant immeubles des années 1950 à 1980 et constructions récentes, explique la dispersion des prix. Les rares programmes neufs de La Goulette Neuve tirent le haut de fourchette.
Le port et le front de mer, cœur du quartier
Le port de La Goulette structure la vie locale depuis toujours. Port de commerce, terminal de croisière et point de départ des ferries vers l’Europe et la Sicile, il génère une activité économique et un flux de voyageurs qui animent le quartier. Autour, les restaurants de poisson de l’avenue Franklin Roosevelt et des rues voisines maintiennent une réputation gastronomique qui attire les Tunisois le week-end.
Le front de mer, avec sa plage et sa promenade, constitue l’atout patrimonial et immobilier majeur. Les appartements donnant sur l’eau se paient une prime nette, et l’animation estivale soutient une demande locative saisonnière. Pour comparer La Goulette aux autres communes de la baie, parcourir les logements à vendre à Tunis sur houni.tn permet de situer les prix par rapport au Kram ou à Carthage.
Le TGM, liaison directe avec Tunis
Le train Tunis-Goulette-Marsa dessert La Goulette avec plusieurs stations, et le trajet vers Tunis Marine ne prend qu’une quinzaine de minutes. Cette liaison rapide, sans les embouteillages de la route, reste l’un des arguments forts du quartier pour les actifs qui travaillent au centre de la capitale ou dans les zones tertiaires du bord de lac.
Les biens proches d’une station se vendent et se louent plus facilement. La route de La Goulette et l’accès à l’autoroute A4 vers Bizerte complètent la desserte, offrant une double connexion en transport en commun et en voiture. Peu de communes de la banlieue nord combinent aussi bien la proximité de la mer et l’accès direct à Tunis, ce qui explique l’attrait durable de La Goulette pour une clientèle d’actifs.
La Goulette Neuve et les nouveaux programmes
En retrait du vieux centre, La Goulette Neuve offre un visage plus résidentiel et plus calme. C’est là que sortent la plupart des constructions récentes, avec des immeubles disposant de parkings et d’ascenseurs, mieux adaptés aux attentes actuelles que le parc ancien du centre. Un appartement récent de 85 m² s’y négocie entre 220 000 et 260 000 DT, un rapport qualité-prix intéressant à proximité de la mer.
Ce secteur séduit les jeunes ménages et les familles qui veulent du confort moderne sans quitter La Goulette. La demande dépasse une offre limitée par la rareté du foncier, ce qui soutient les prix. Les acquéreurs y trouvent un compromis entre l’authenticité du quartier et les commodités du neuf.
Marché locatif : familles, employés et saisonnier
La Goulette loue sur plusieurs segments. Les familles et les employés du port et des services alimentent une demande locative annuelle stable, tandis que la proximité de la mer nourrit un marché saisonnier l’été. Un S+1 se loue entre 600 et 850 DT par mois, un S+2 entre 800 et 1 150 DT, davantage meublé et avec vue mer.
Le rendement brut se situe entre 5,5 et 7 %, correct pour la banlieue nord, précisément parce que les prix d’achat restent plus doux qu’au Kram ou à Carthage. La location saisonnière peut doper le rendement l’été, quand la demande balnéaire de la baie grimpe et que les restaurants attirent les visiteurs. La vacance locative reste faible sur les biens correctement placés.
Acheter à La Goulette en 2026 : conseils et perspectives
La Goulette s’adresse à qui cherche l’authenticité d’une ville de mer et la connexion à Tunis sans les tarifs des adresses cossues. Le front de mer se paie cher, mais le centre et La Goulette Neuve offrent des points d’entrée raisonnables, autour de 185 000 à 260 000 DT pour un S+2. Le potentiel de valorisation existe, porté par la rareté du littoral et le charme du quartier.
Prudence sur l’ancien : les immeubles du vieux centre demandent souvent des travaux, et l’air marin accélère l’usure des façades et des installations. Vérifier l’étanchéité, l’état de la copropriété et la régularité des titres évite les mauvaises surprises. Le crédit immobilier, aux taux de 9,5 à 12,5 % début 2026, finance la plupart de ces acquisitions.
Pour lancer votre recherche, voir les biens à vendre à Tunis sur houni.tn et cibler les annonces de La Goulette qui correspondent à votre budget avant de programmer vos visites au bord de la baie.