Le neuf à Tunis, en 2026, c’est un marché en mouvement permanent. Les grues tournent aux Berges du Lac 2, les coffrages montent à La Soukra, et les panneaux publicitaires « livraison 2027 » fleurissent sur la route de l’Ariana. Selon les chiffres de la Chambre syndicale des promoteurs immobiliers, le Grand Tunis concentre 52 % des programmes neufs lancés sur tout le territoire — une domination que rien ne semble pouvoir entamer.
Pourtant, acheter sur plan reste une décision qui fait hésiter. Le souvenir de chantiers bloqués, de promoteurs défaillants, de livraisons repoussées de deux ans hante encore les esprits. Comme on dit ici, elli echtwa ykhaf men setta — celui qui a été brûlé craint la pluie. Mais les chiffres de 2026 montrent une réalité plus nuancée : les promoteurs structurés livrent, les garanties bancaires fonctionnent, et les avantages fiscaux du neuf pèsent lourd dans le calcul final.
Les prix VEFA par quartier — tableau comparatif 2026
Les écarts de prix entre quartiers du Grand Tunis reflètent des réalités très différentes. Un mètre carré aux Berges du Lac 2 coûte presque le double d’un mètre carré à Ben Arous. Voici les fourchettes constatées début 2026 sur les programmes en cours de commercialisation :
| Quartier | Prix bas (DT/m²) | Prix haut (DT/m²) | Type de programmes |
|---|---|---|---|
| Berges du Lac 2 | 3 500 | 5 000 | Standing et haut standing |
| El Manar | 3 000 | 3 800 | Résidentiel familial |
| Ariana (La Soukra, Raoued) | 2 500 | 3 200 | Moyen et bon standing |
| Bardo | 2 200 | 2 800 | Moyen standing, primo-accédants |
| Ben Arous (Mégrine, Ezzahra) | 2 000 | 2 600 | Économique et moyen standing |
Un S+3 de 120 m² au Lac 2 peut donc dépasser les 600 000 DT sur plan, tandis qu’un S+2 de 90 m² à Ben Arous démarre à 180 000 DT. L’écart est massif, mais les deux segments trouvent preneur. Les promoteurs qui opèrent au Lac 2 visent les TRE et les cadres dirigeants. Ceux qui construisent à Ben Arous ou au Bardo répondent à la demande des jeunes ménages tunisiens, souvent primo-accédants, pour qui l’accès à la propriété reste el helm — le rêve.
Les promoteurs actifs sur le Grand Tunis
Le paysage des promoteurs à Tunis en 2026 mêle grands noms et acteurs publics. Chacun occupe un segment précis.
Le Groupe Chaabane, actif depuis 1975, continue de livrer des résidences haut standing à Gammarth et aux Berges du Lac. Son projet « Jardin de Carthage II » affiche des prix à partir de 4 200 DT/m². Immobilia, plus discret mais régulier, développe des programmes moyen standing à l’Ariana et à la Manouba, avec des S+2 accessibles à partir de 210 000 DT. El Bousten (parfois écrit El Bustan) se positionne au Lac 2 avec une résidence livrée par tranches depuis 2024 — les derniers lots partent entre 3 800 et 4 500 DT/m².
Côté public, l’AFH (Agence Foncière d’Habitation) viabilise les terrains qui alimentent les promoteurs privés. Ses lotissements à Borj Cédria et à Mornag sont en cours de livraison. La SNIT construit du logement social, avec des prix plafonnés bien en dessous du marché libre. Et SPROLS, basé à Sfax mais intervenant ponctuellement dans le Grand Tunis, complète l’offre publique sur le segment économique.
Comment fonctionne la VEFA en Tunisie
La Vente en l’État Futur d’Achèvement est le cadre légal de l’achat sur plan. Encadrée par la loi n°90-17, elle impose au promoteur de fournir un permis de bâtir valide, une garantie bancaire d’achèvement, et un contrat préliminaire qui détaille la superficie exacte, les matériaux utilisés et le délai de livraison.
L’échéancier de paiement suit l’avancement du chantier : 20 % à la signature du contrat, puis des tranches de 10 à 15 % aux étapes clés (fondations achevées, gros œuvre terminé, second œuvre, finitions). Le solde — généralement 10 à 15 % — est versé à la remise des clés. La règle d’or que tout notaire à Tunis répétera : ne versez jamais plus de 30 % avant que le gros œuvre ne soit achevé et constaté par un bureau de contrôle.
Le ministère de l’Équipement délivre les agréments aux promoteurs. Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez que votre promoteur figure sur la liste officielle. Un promoteur sans agrément, c’est un chantier sans filet.
Avantages fiscaux du neuf — pourquoi le calcul change
C’est ici que le neuf prend un avantage décisif sur l’ancien. Les droits d’enregistrement pour un achat auprès d’un promoteur agréé s’élèvent à 1 % du prix de vente, contre 5 % pour un bien ancien. Sur un appartement à 300 000 DT, la différence est nette : 3 000 DT de droits dans le neuf, contre 15 000 DT dans l’ancien. Douze mille dinars d’économie, juste sur cette ligne.
Les primo-accédants bénéficient en plus d’exonérations partielles de TVA sur certains programmes agréés par le ministère de l’Équipement, notamment les logements sociaux et les programmes économiques. Le plafond de superficie éligible est généralement fixé à 150 m².
Ajoutez à cela l’absence de travaux de rénovation (le neuf est livré clé en main, avec garantie décennale) et l’accès facilité au crédit bancaire — les banques préfèrent financer du neuf garanti plutôt que de l’ancien sans certificat de conformité. BH Bank et Amen Bank proposent des formules spécifiques pour les acquéreurs VEFA, avec un déblocage progressif du crédit aligné sur l’échéancier du promoteur.
Vous cherchez un appartement neuf à Tunis ? Consultez les programmes en cours sur houni.tn — appartements à vendre à Tunis pour comparer les prix et les quartiers.
Les livraisons prévues en 2026-2027
Le pipeline des livraisons donne un aperçu de l’offre à venir. Au Lac 2, trois résidences totalisant environ 280 logements doivent être livrées au second semestre 2026. À l’Ariana, les programmes de La Soukra et Raoued ajouteront 350 à 400 unités au marché entre fin 2026 et mi-2027. Le Bardo et la Manouba voient des chantiers plus modestes — 8 à 12 logements par programme — mais plus nombreux, portés par des promoteurs locaux.
Les retards restent le point noir du secteur. La Chambre syndicale estime que 60 % des livraisons prévues en 2025 ont subi un retard de 6 mois ou plus. Les causes ne changent pas : pénurie de main-d’œuvre qualifiée (el ma3lmin mchew — les artisans sont partis), hausse des matériaux, lenteur des autorisations administratives. Le prix du sac de ciment à 15 DT début 2026 (contre 12 DT en 2024) résume la pression sur les marges des promoteurs.
Trois vérifications avant de signer une VEFA
L’achat sur plan demande de la rigueur. Trois vérifications s’imposent avant de verser le premier dinar.
Premièrement, l’agrément du promoteur. Contactez le ministère de l’Équipement ou consultez la liste officielle des promoteurs agréés. Un promoteur non agréé ne peut pas légalement vendre en VEFA. Deuxièmement, la garantie bancaire d’achèvement. Demandez une copie du document — pas une promesse orale. Cette garantie vous protège en cas de défaillance du promoteur : la banque garante prend le relais pour achever les travaux ou rembourser les acquéreurs. Troisièmement, le contrat préliminaire. Faites-le relire par un avocat ou un notaire indépendant, pas celui du promoteur. Vérifiez la superficie exacte, les matériaux spécifiés, le délai de livraison et les pénalités de retard. Un contrat sans clause de pénalité est un contrat déséquilibré.
Un promoteur sérieux — Groupe Chaabane, Immobilia, El Bousten — ne refusera jamais de fournir ces documents. Si on vous dit « on verra plus tard » ou « c’est pas nécessaire », partez.
Trouver un programme neuf à Tunis : où chercher
Les salons immobiliers (SMAP Tunis en mai, Salon de l’Habitat en octobre) restent des rendez-vous utiles pour rencontrer les promoteurs et comparer les offres. Mais la recherche commence désormais en ligne, et l’offre de programmes neufs se consulte sur les plateformes spécialisées bien avant la visite du showroom.
Élargissez votre recherche au-delà de l’appartement : villas, duplex, maisons de ville — découvrez tous les logements neufs à vendre à Tunis sur houni.tn pour trouver le bien qui correspond à votre budget et votre quartier.
Le marché du neuf à Tunis en 2026 offre des opportunités réelles, à condition de faire ses devoirs. Les prix montent, mais les avantages fiscaux (1 % de droits d’enregistrement, exonérations TVA, garantie décennale) rééquilibrent le rapport qualité-prix face à l’ancien. Le choix du promoteur reste la variable déterminante. Un bon quartier livré par un promoteur fiable, c’est un patrimoine solide. Un bon quartier livré par un promoteur fragile, c’est un dossier au tribunal. La différence se vérifie avant la signature — pas après.