Radès n’a pas l’aura d’Ezzahra ni le standing de Hammam Lif, mais elle a un atout que peu de communes de la banlieue sud peuvent revendiquer : elle colle littéralement à Tunis, tout en gardant des prix accessibles. Séparée de la capitale par le lac sud et le canal, la ville abrite le grand port de commerce du pays et le stade olympique de Radès, théâtre des grands matchs et des rassemblements sportifs. Deux repères qui ancrent Radès dans l’imaginaire tunisien.
Au quotidien, Radès est une ville populaire et laborieuse, marquée par l’activité portuaire et industrielle. Son marché immobilier suit cette logique : des prix mesurés, une offre variée entre vieux tissu urbain et quartiers résidentiels plus calmes, et une demande soutenue par la proximité de Tunis et le train de banlieue. Pour un primo-accédant ou un investisseur au budget serré, la ville mérite un examen sérieux en 2026. Faisons le point.
Prix au m² à Radès en 2026
Radès reste l’une des communes les plus abordables de la première couronne sud du Grand Tunis. Les écarts de prix suivent la géographie : centre populaire, quartiers résidentiels et zones proches de la mer ne se valent pas.
| Secteur | Type de bien | Prix moyen (DT/m²) | S+3 (100 m²) |
|---|---|---|---|
| Radès centre | Appartement ancien | 1 400–1 800 | 150 000–185 000 DT |
| Radès Ville | Appartement récent | 1 700–2 100 | 175 000–215 000 DT |
| Radès Meliane | Résidence récente | 1 800–2 100 | 180 000–215 000 DT |
| Radès Plage | Appartement / villa | 1 600–2 000 | Villa : 350 000–600 000 DT |
La hausse constatée sur 2024 et 2025 s’établit entre 6 et 9 % par an, dans la moyenne de la banlieue sud. Le parc ancien du centre tire les prix vers le bas, tandis que les résidences récentes de Radès Meliane et Radès Ville captent la demande des ménages qui veulent du neuf sans quitter la première couronne. Comparé à Ezzahra (2 000 à 2 500 DT/m²) ou au Mourouj récent, Radès offre une décote réelle.
Proximité du port et du stade
Deux grands équipements structurent l’identité de Radès. Le port de commerce d’abord, l’un des plus importants du pays, qui génère une activité économique et logistique intense. Il tire une partie de la demande de logement : dockers, transporteurs, employés des sociétés portuaires et des zones industrielles voisines cherchent à se loger à proximité.
Le stade olympique de Radès ensuite, enceinte de 60 000 places qui accueille l’équipe nationale et les grandes affiches. Les soirs de match, le quartier vit à l’heure du football, avec ses embouteillages et son ambiance particulière. Pour l’immobilier, le stade reste un repère plus qu’un moteur de valeur, mais il ancre Radès sur la carte du Grand Tunis.
Cette proximité industrielle et portuaire a une contrepartie : certaines zones souffrent de nuisances, trafic de poids lourds, pollution, bruit. Les quartiers résidentiels comme Radès Meliane, plus à l’écart, échappent à ces désagréments et se paient un peu plus cher en conséquence. Pour comparer les secteurs, parcourir les logements à vendre à Ben Arous sur houni.tn donne un aperçu concret des écarts de prix.
Accès à Tunis : le train de la banlieue sud
C’est l’un des grands atouts de Radès. La ligne de train de la banlieue sud dessert plusieurs arrêts sur le territoire de la commune et relie Tunis-Marine en 15 à 20 minutes. Pour un actif qui travaille dans le centre de la capitale, c’est un gain de temps précieux, sans les embouteillages de la route.
En voiture, le trajet vers Tunis oscille entre 20 et 30 minutes hors pointe, davantage aux heures chargées quand la route Z et les accès au pont se saturent. Le réseau de bus complète la desserte vers Ben Arous, Ezzahra et Hammam Lif.
Cette connexion ferroviaire soutient la valeur des biens situés près des gares. Un appartement à dix minutes à pied d’un arrêt se loue et se revend plus facilement. Les acheteurs et les locataires connaissent l’équation : vivre à Radès sans dépendre entièrement de la voiture, ça compte dans le budget mensuel.
Radès Meliane et les quartiers résidentiels
Radès Meliane représente le visage moderne de la commune. Des résidences récentes, des immeubles bien entretenus, un cadre plus calme que le centre historique. C’est ici que se sont installées les familles de classe moyenne qui cherchent du neuf à prix contenu.
Un S+3 récent de 100 m² s’y négocie entre 180 000 et 215 000 DT, souvent avec parking et ascenseur. Les charges de copropriété restent raisonnables, entre 40 et 70 DT par mois. Pour un primo-accédant, ce type de bien coche beaucoup de cases : neuf, proche de Tunis, dans une enveloppe qui reste sous les 220 000 DT.
Radès Ville et les secteurs proches de la mer complètent l’offre résidentielle. Radès Plage garde quelques villas et maisons de ville, avec un cadre plus aéré, même si la plage elle-même souffre de la proximité portuaire. Ces quartiers attirent ceux qui veulent un peu d’espace sans exploser leur budget.
Marché locatif : ouvriers, employés et jeunes ménages
La demande locative à Radès est portée par le tissu économique local. Employés du port et des zones industrielles, ouvriers, jeunes ménages qui débutent, fonctionnaires mutés dans la banlieue sud : le vivier de locataires est réel et régulier.
Un S+1 se loue entre 350 et 500 DT par mois, un S+2 entre 500 et 700 DT selon l’état et le secteur. Les biens récents de Radès Meliane atteignent le haut de la fourchette. Le rendement brut tourne autour de 6 à 7,5 %, correct pour la banlieue sud, dopé par des prix d’achat modérés.
La vacance locative reste faible dans les secteurs bien desservis par le train. Les biens excentrés ou proches des nuisances portuaires mettent plus de temps à trouver preneur, et se louent moins cher. La proximité d’un arrêt de train ou d’une ligne de bus fait clairement la différence dans l’esprit des candidats.
Acheter à Radès en 2026 : le bilan
Radès est un marché de raison, pas de prestige. On y vient pour les prix, la proximité de Tunis et le train, pas pour l’adresse. Pour un primo-accédant qui veut entrer dans la première couronne sud sans dépasser 200 000 DT, c’est l’une des meilleures portes d’entrée du Grand Tunis. Radès Meliane pour le neuf, le centre pour l’ancien à rénover, les quartiers proches du train pour la revente facile.
Le crédit immobilier finance la plupart des acquisitions. Aux taux de début 2026, entre 9,5 et 12,5 % selon la banque, un emprunt de 150 000 DT sur vingt ans génère une mensualité proche de 1 520 DT. Un apport de 40 000 DT permet de viser un S+3 récent à Radès Meliane. Comme partout, comparer les offres de BH Bank, STB et BIAT avant de signer évite de payer trop cher son financement.
Pour concrétiser votre projet, voir les biens à vendre à Ben Arous sur houni.tn et repérer les appartements et villas de Radès qui collent à votre budget avant d’organiser vos visites sur le terrain.