Zarzis vit avec deux visages. D’un côté la mer, avec ses plages qui rivalisent sans complexe avec celles de Djerba voisine, et une zone touristique aménagée dès les années 1980. De l’autre l’oliveraie, cette immense ceinture d’oliviers qui fait de la région l’un des grands producteurs d’huile du pays, et le port, historiquement lié à la pêche à l’éponge puis à l’activité pétrolière. Cette double identité, balnéaire et industrieuse, donne au marché immobilier local une stabilité que peu de villes du Sud offrent.
La ville tient aussi par sa diaspora. Des milliers de Zarzissiens vivent en France, en Italie ou en Allemagne, et beaucoup reviennent construire ou acheter une maison, pour les vacances d’abord, pour la retraite ensuite. Ce flux de capitaux des TRE soutient le marché sans le surchauffer, car il vise l’usage familial plutôt que la spéculation. Kol âam yerja3 lel bled, w yebni chwaya chwaya, chaque année ils rentrent au pays et construisent petit à petit. Voici l’état du marché en 2026.
Zarzis ville et la zone touristique
Le tissu urbain de Zarzis s’organise autour du centre historique et du port, puis s’étend vers la zone touristique au nord-est, le long de la côte. Le centre-ville concentre commerces, administrations et un bâti résidentiel classique. Les prix y tournent entre 800 et 1 100 DT/m² pour un appartement en bon état, avec une demande locative annuelle portée par les fonctionnaires et les employés du port.
La zone touristique change de registre. Aménagée pour l’hôtellerie et les résidences secondaires, elle offre un front de mer où les prix grimpent entre 1 200 et 1 500 DT/m². Les villas avec accès direct à la plage ou vue mer se négocient à des tarifs plus élevés, mais qui restent inférieurs de 20 à 30 % à ceux de Djerba pour une prestation comparable. Un S+3 récent dans un lotissement proche de la plage se paie autour de 160 000 à 220 000 DT.
Prix au mètre carré par zone en 2026
Le tableau ci-dessous résume les fourchettes constatées début 2026 pour des biens en bon état à Zarzis et ses environs.
| Zone | Prix (DT/m²) | Bien type |
|---|---|---|
| Zone touristique / front de mer | 1 200–1 500 | Villa ou S+3, accès plage |
| Zone touristique 2e ligne | 1 000–1 300 | S+2 en résidence |
| Zarzis centre-ville | 800–1 100 | S+2 ou maison de ville |
| Souihel | 800–1 050 | Maison individuelle sur terrain |
| Hassi Jerbi / abords | 700–950 | Maison de campagne, oliveraie |
| Terrain constructible | 70–200 DT/m² | Parcelles de 250 à 600 m² |
La construction reste très répandue à Zarzis, en partie grâce aux terrains disponibles et à la tradition d’auto-construction des familles. Un lot viabilisé de 400 m² dans un lotissement proche de la ville se paie 40 000 à 70 000 DT. Ajouter 160 000 à 250 000 DT pour une villa de 150 m² de bon standing, et l’on obtient une résidence complète pour un budget que Djerba ferait exploser.
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Le port et l’activité économique
Zarzis n’est pas qu’une station balnéaire. Son port structure une part importante de l’économie locale. La pêche reste active, l’activité pétrolière et gazière offshore génère des emplois qualifiés, et le port commercial dessert les échanges régionaux. Cette base économique diversifiée crée une demande de logements permanente, indépendante de la saison touristique.
Pour l’investisseur, ce socle change tout. Contrairement à une station purement touristique où les logements se vident dix mois par an, Zarzis conserve une population active toute l’année. Les cadres du secteur énergétique, les commerçants et les fonctionnaires assurent une demande locative annuelle qui sécurise les rendements. Un propriétaire peut ainsi combiner location longue durée hors saison et location saisonnière l’été, sur des segments de clientèle différents.
Le marché locatif : entre été et emploi
La location à Zarzis suit deux logiques complémentaires. L’été, la demande saisonnière domine, portée par les touristes tunisiens, les TRE et une clientèle libyenne de proximité. Un S+2 correct se loue 250 à 450 DT la semaine en juillet-août, une villa avec jardin monte à 500 ou 800 DT la semaine en haute saison.
Le reste de l’année, la demande vient des travailleurs et des familles installées. Les loyers annuels restent modérés, cohérents avec des prix d’achat bas.
| Type de location | Zone | Loyer (DT) |
|---|---|---|
| S+2 annuel | Zarzis centre | 300–500 /mois |
| S+2 annuel | Zone touristique | 400–600 /mois |
| Villa saisonnière (juil.-août) | Zone touristique | 500–800 /semaine |
| S+2 saisonnier (juil.-août) | Zone touristique | 250–450 /semaine |
Le rendement brut d’un bien saisonnier bien placé dépasse fréquemment 5 %, un ratio attractif pour du littoral. La clé reste la localisation : proximité de la plage, état du bien et présence d’un jardin font toute la différence sur le marché de la location d’été.
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Zarzis face à Djerba
La comparaison avec Djerba est inévitable, tant les deux destinations partagent le même littoral du golfe de Gabès. Djerba jouit d’une notoriété internationale, d’un aéroport et d’une infrastructure hôtelière dense, ce qui tire ses prix vers le haut, souvent au-delà de 1 800 DT/m² sur les zones cotées. Zarzis, reliée au continent, offre des plages de qualité équivalente à des tarifs inférieurs de 20 à 30 %.
Cet écart de prix constitue le principal argument de Zarzis. Pour un acheteur qui veut du littoral du Sud sans le ticket d’entrée djerbien, la ville représente une alternative rationnelle. La proximité de Djerba, à moins d’une heure, permet d’ailleurs de profiter de ses services et de son aéroport tout en habitant moins cher. Beaucoup de TRE font ce calcul et privilégient Zarzis pour leur maison de retraite.
Perspectives 2026-2028
Le marché de Zarzis progresse lentement, entre 3 et 5 % par an, porté par la demande régulière des TRE et par la stabilité de l’emploi lié au port et à l’énergie. Les projets d’amélioration des liaisons routières vers Djerba et Médenine, ainsi que les investissements portuaires, soutiennent l’attractivité de la zone. Le foncier reste abondant, ce qui protège le marché contre toute flambée.
Pour l’acheteur patient, Zarzis offre un littoral authentique, des prix contenus et une demande locative estivale solide. La ville ne connaîtra probablement pas de valorisation spectaculaire, mais elle préserve le capital et génère des revenus locatifs corrects. C’est un marché de bon père de famille, pas de spéculateur pressé.
Passez à l’action
Résidence de vacances face à la mer, maison de retraite dans l’oliveraie ou placement locatif saisonnier, Zarzis mérite une comparaison sérieuse avec ses voisines du Sud-Est. Parcourez les biens à vendre à Médenine sur houni.tn pour confronter les prix de Zarzis à ceux de Djerba, Ben Gardane et Médenine ville, et repérer l’annonce adaptée à votre budget. Elli yechri bel 3aql fi bledou, dima yerbah.