Un propriétaire qui meuble son appartement à l’Ariana et le met en location à 1 500 DT par mois ne paie pas les mêmes impôts que son voisin qui loue vide à 900 DT. Le code fiscal tunisien distingue les deux situations — et la location meublée supporte une charge plus lourde. Les textes sont dispersés entre le code de l’IRPP, la loi de finances 2026 et des notes de la DGELF que personne ne lit.
Ce guide rassemble les règles fiscales applicables à la location meublée en Tunisie au premier trimestre 2026. Montants, taux, déclarations, pièges courants. Tout ce qu’un bailleur doit savoir avant de signer un contrat ou d’encaisser un premier loyer.
Régime fiscal de la location meublée : les bases
La location meublée relève de la catégorie des revenus fonciers au sens du code de l’IRPP et de l’IS. Mais la qualification change selon le volume d’activité. Un particulier qui loue un seul appartement meublé reste dans le régime des revenus fonciers. Un propriétaire qui exploite trois logements ou plus bascule vers les BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
La frontière a des conséquences directes. Revenus fonciers : abattement forfaitaire et barème progressif. BIC : comptabilité réelle, amortissement du mobilier, charges déductibles étendues. Sur le terrain, la majorité des bailleurs tunisiens louent un ou deux biens — ils restent en foncier.
(Le seuil de trois logements n’est pas gravé dans le marbre ; la DGELF l’apprécie au cas par cas.)
Barème d’imposition et calcul concret
Les revenus locatifs meublés s’intègrent au revenu global du propriétaire. Le barème progressif de l’IRPP s’applique, avec les tranches en vigueur depuis la loi de finances 2025 :
| Tranche de revenu annuel | Taux IRPP |
|---|---|
| 0 – 5 000 DT | 0 % |
| 5 001 – 20 000 DT | 26 % |
| 20 001 – 30 000 DT | 28 % |
| 30 001 – 50 000 DT | 32 % |
| Au-delà de 50 000 DT | 35 % |
Prenons un cas réel. Un S+2 meublé loué 1 500 DT/mois à Tunis génère 18 000 DT bruts annuels. Au régime forfaitaire (abattement 50 %), l’assiette imposable tombe à 9 000 DT. L’impôt dû : zéro sur les 5 000 premiers dinars, puis 26 % sur 4 000 DT, soit 1 040 DT. Barcha flous épargnés par rapport au régime réel — à condition de ne pas dépasser le plafond.
Meublé professionnel vs non professionnel
La distinction existe dans la pratique fiscale, même si le code tunisien ne la formalise pas aussi clairement que le droit français. Le critère retenu par l’administration : le caractère habituel et répété de l’activité.
Un bailleur est considéré comme professionnel quand il cumule plus de trois logements meublés ou quand ses revenus locatifs meublés dépassent 30 000 DT par an. Les obligations changent radicalement.
| Critère | Non professionnel | Professionnel |
|---|---|---|
| Nombre de biens | 1 à 2 | 3 et plus |
| Régime fiscal | Forfaitaire (abattement 50 %) | Réel ou BIC |
| Comptabilité | Aucune obligation | Tenue de livres exigée |
| TVA | Non assujetti | Assujetti (19 %) si CA > 100 000 DT |
| Patente | Non | Oui |
| Amortissement mobilier | Non déductible | Déductible |
Pourtant, la réalité du marché tunisien est plus floue. Beaucoup de propriétaires louent trois ou quatre appartements sans se déclarer en professionnel. Les contrôles restent rares — mais les redressements, quand ils tombent, remontent sur quatre ans.
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Location saisonnière vs longue durée : impact fiscal
La durée du bail modifie la donne fiscale. Une location longue durée (bail d’un an ou plus) ne supporte pas de TVA, quel que soit le statut du bailleur. La location saisonnière — moins de trois mois — peut y être soumise si elle relève d’une activité professionnelle.
Côté rendement, le saisonnier rapporte plus par nuit mais coûte plus en gestion. Un S+2 à Gammarth se loue 120 à 200 DT la nuit en haute saison. Le même, en bail annuel, rapporte 1 800 à 2 200 DT par mois. Le calcul dépend du taux d’occupation réel.
La retenue à la source entre aussi en jeu. Les sociétés locataires (entreprises, ambassades, organisations internationales) pratiquent une retenue de 15 % sur le loyer versé. Le bailleur récupère cette retenue en crédit d’impôt lors de sa déclaration annuelle. Un détail que beaucoup ignorent — yezzi, c’est de l’argent qui dort à la recette des finances.
Meublé vs non meublé : le comparatif fiscal
Le choix entre louer meublé ou vide n’est pas que commercial. Les conséquences fiscales pèsent lourd.
| Paramètre | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 80 % | 50 % |
| Assiette sur 18 000 DT brut | 3 600 DT | 9 000 DT |
| Impôt estimé (tranche 26 %) | 0 DT | 1 040 DT |
| Loyer mensuel moyen (S+2 Tunis) | 800 – 1 100 DT | 1 300 – 1 800 DT |
| Charges mobilier (renouvellement) | Aucune | 1 000 – 3 000 DT/an |
L’abattement de 80 % sur le non meublé est un avantage considérable. Mais les loyers meublés compensent — et au-delà. Pour un bien identique dans le quartier du Lac, la différence de loyer atteint 500 à 700 DT par mois. Le gain net, après impôt et charges mobilier, reste favorable au meublé dans la plupart des cas.
Mais attention aux charges de renouvellement. Électroménager, literie, vaisselle : un locataire de passage use le mobilier trois fois plus vite qu’un locataire longue durée.
Obligations déclaratives et retenue à la source
Tout bailleur percevant des loyers doit déposer une déclaration annuelle à la recette des finances avant le 25 mars de l’année suivante. Le formulaire série G (revenus fonciers) intègre les revenus locatifs meublés et non meublés.
Les pièces à fournir : copie du contrat de bail, relevés bancaires justifiant les encaissements, attestation de retenue à la source le cas échéant. Les virements bancaires constituent la meilleure preuve — BH Bank, BIAT, STB et Amen Bank délivrent des attestations de flux sur demande.
La retenue à la source de 15 % concerne les loyers versés par des personnes morales. Le locataire verse 85 % au propriétaire et 15 % directement au Trésor. Cette retenue s’impute sur l’impôt final. Si elle excède l’impôt dû, le bailleur peut demander un remboursement (délai : six à douze mois dans la pratique).
Les pénalités de retard s’élèvent à 1,25 % par mois sur l’impôt non payé. Au bout d’un an, la majoration atteint 15 %. Un oubli coûteux.
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Louer meublé en 2026 : ce que les chiffres disent vraiment
Le meublé reste plus rentable que le vide à Tunis, malgré une fiscalité moins avantageuse. Sur un S+2 au Lac loué 1 600 DT meublé contre 1 000 DT vide, le gain net après impôt et charges tourne autour de 2 500 DT par an en faveur du meublé. Le calcul tient — à condition de maîtriser les charges de renouvellement et de ne pas laisser le bien vacant.
La vraie variable, c’est la déclaration. Un bailleur qui déclare correctement, déduit sa retenue à la source et respecte les délais ne paie jamais plus que le barème. Celui qui improvise s’expose à des majorations qui effacent le gain locatif. Le fisc tunisien ne contrôle pas tout, mais quand il contrôle, il remonte loin. Garder ses contrats, ses relevés bancaires et ses quittances — c’est la seule stratégie qui tient sur la durée.