Les Berges du Lac : le quartier qui concentre la demande locative haut de gamme
Aux Berges du Lac, la location d’appartement obéit à des règles différentes du reste de Tunis. Les loyers se négocient parfois en euros, les contrats incluent des clauses d’indexation, les locataires sont des cadres dirigeants, des diplomates en poste, des expatriés de multinationales ou des TRE qui s’installent pour quelques années. Le parc immobilier est récent — les premiers immeubles du Lac 1 datent du début des années 1990, ceux du Lac 2 des années 2010 — et les prestations n’ont rien à voir avec le bâti ancien du centre-ville ou de la Médina.
Deux zones distinctes composent ce quartier : le Lac 1 (Les Berges du Lac historiques) et le Lac 2 (l’extension vers le nord-est, baptisée officiellement « Les Jardins du Lac »). Les deux partagent une adresse prestigieuse, mais pas la même ambiance, pas les mêmes prix, pas le même type de locataire. En février 2026, les Berges du Lac restent le premier marché locatif du Grand Tunis pour les budgets supérieurs à 1 200 DT par mois.
Grille des loyers 2026 : Lac 1 vs Lac 2
Les fourchettes ci-dessous reflètent les annonces publiées et les transactions constatées au premier trimestre 2026. Les écarts dépendent du meublé ou non meublé, de l’étage, de la vue, de l’état des finitions et de la proximité des axes principaux (avenue Hédi Nouira, avenue de la Bourse).
| Type | Lac 1 (DT/mois) | Lac 2 (DT/mois) |
|---|---|---|
| S+1 meublé | 1 000 – 1 600 | 800 – 1 300 |
| S+2 meublé | 1 500 – 2 500 | 1 200 – 2 000 |
| S+3 standing | 2 500 – 3 500 | 2 500 – 3 500 |
| S+3 / S+4 luxe (penthouse, derniers étages) | 3 500 – 5 000+ | 3 000 – 4 500 |
Le Lac 1 affiche des loyers supérieurs de 15 à 25 % au Lac 2 pour des surfaces comparables. La différence tient à l’emplacement : le Lac 1 est plus central, mieux desservi en commerces et en restaurants, à cinq minutes de l’avenue Habib Bourguiba et du centre d’affaires de Tunis. Le Lac 2, plus étendu, propose des immeubles plus récents avec de meilleures finitions — ascenseurs modernes, parkings souterrains, halls d’entrée en marbre — mais dans un environnement encore en cours de densification.
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Lac 1 : la centralité et la vie urbaine
Le Lac 1, c’est le quartier d’affaires de Tunis. Sièges de banques (UBCI, Amen Bank, BIAT), ambassades (France, États-Unis, Japon), bureaux de consulting, cabinets d’avocats, cliniques privées — tout se concentre dans un périmètre de deux kilomètres carrés gagnés sur la lagune nord de Tunis. Les immeubles résidentiels côtoient les tours de bureaux. Le soir, les restaurants de la rue du Lac Biwa et de la rue du Lac Tanganyika attirent une clientèle cosmopolite. Le Carrefour du Lac, seule grande surface du quartier, reste le point de repère de tous les résidents.
Pour un locataire, le Lac 1 offre un avantage décisif : tout est accessible à pied. Consulat, banque, supermarché, restaurant, clinique — bla ma temchi bel karhba, enti machi w wsel. Pas besoin de voiture, tu marches et t’arrives. Les expatriés qui travaillent dans les bureaux du quartier s’installent dans les immeubles voisins et suppriment le trajet domicile-travail.
La contrepartie : le stationnement est un enfer, les immeubles datent de vingt à trente ans, certains accusent un déficit d’entretien dans les parties communes. Un S+2 meublé dans un immeuble bien entretenu proche de l’avenue Hédi Nouira se loue 2 000 à 2 500 DT. Le même appartement dans un immeuble vieillissant, au rez-de-chaussée côté rue, descend à 1 500 DT — mais le bruit et l’humidité font partie du lot.
Lac 2 : le calme et les constructions récentes
Le Lac 2 s’est développé à partir de 2008-2010 et continue de croître. Les promoteurs y ont bâti des résidences fermées avec gardiennage, espaces verts, salles de sport — un standard qui n’existe pas au Lac 1. Le quartier longe les berges nord de la lagune, face au projet Tunis Bay qui prend forme depuis quelques années avec ses immeubles de haut standing, son golf et ses promenades aménagées.
L’ambiance est résidentielle. Moins de restaurants que le Lac 1, moins de vie nocturne, moins de bruit. Les familles avec enfants y trouvent leur compte : les appartements sont plus spacieux (S+3 de 140 à 180 m²), les immeubles disposent de parkings, et la circulation est plus fluide qu’au Lac 1.
Un S+2 non meublé au Lac 2 se loue entre 1 200 et 1 600 DT. Le meublé commence à 1 400 DT et monte à 2 000 DT pour un appartement équipé avec électroménager, climatisation gainable et internet fibre. Les S+3 standing — ceux que recherchent les diplomates et les cadres d’organisations internationales — atteignent 3 000 à 3 500 DT, charges comprises.
L’inconvénient du Lac 2, c’est l’isolement relatif. Les transports en commun y sont quasi inexistants. Sans voiture, le quotidien se complique. Les commerces de proximité sont encore clairsemés en dehors de quelques supérettes et cafés. Le développement avance, mais en février 2026, vivre au Lac 2 exige encore de l’autonomie.
Profil des locataires : qui loue aux Berges du Lac ?
Le Lac n’est pas un quartier ordinaire de Tunis, et ses locataires ne le sont pas non plus. Quatre profils dominent le marché :
- Les expatriés corporate — cadres détachés par des multinationales (Total, Orange, sociétés pétrolières, cabinets de conseil), logés par leur employeur avec un budget de 2 000 à 4 000 DT/mois. Ils cherchent du meublé, un bail flexible (12 mois renouvelable), et un interlocuteur francophone ou anglophone.
- Les diplomates et fonctionnaires internationaux — ambassades, agences onusiennes, BAD, coopération allemande (GIZ). Leurs contrats incluent souvent une indemnité logement calculée en devises. Ils occupent les S+3 et S+4 les plus chers du Lac 1 et du Lac 2.
- Les TRE de retour — Tunisiens résidant en France, en Italie, au Canada, qui rentrent pour quelques années. Ils connaissent le marché, négocient en DT, mais exigent un niveau de confort comparable à ce qu’ils avaient à l’étranger. Le Lac 2 les attire pour la modernité du bâti.
- Les cadres supérieurs tunisiens — directeurs, médecins, avocats, consultants. Budget de 1 200 à 2 000 DT. Ils louent en attendant d’acheter — ou parce que les prix d’achat au Lac dépassent leur capacité d’emprunt (5 000 à 7 000 DT/m² en 2026).
Un cinquième profil émerge : les travailleurs à distance, développeurs et freelancers qui facturent en euros ou en dollars. Elli yekheddem online, yekri fel Lac 2 w y3ich kif patron — celui qui bosse en ligne loue au Lac 2 et vit comme un patron. Un S+1 à 1 000 DT, une connexion fibre, un café en bas de l’immeuble : le calcul tient.
Conseils pratiques pour louer aux Berges du Lac
Le marché locatif du Lac a ses particularités. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer.
- Le bail en devises — Certains propriétaires exigent un loyer en euros, surtout pour les locataires étrangers. La pratique est courante mais juridiquement floue. Négocier un bail en DT avec clause de révision annuelle protège mieux les deux parties.
- Le dépôt de garantie — Trois mois de loyer est la norme au Lac (contre deux mois dans le reste de Tunis). Les propriétaires de standing demandent parfois quatre mois. Exiger un reçu signé et, si possible, un versement par virement bancaire traçable.
- Les charges — Dans les résidences fermées du Lac 2, les charges de copropriété (gardiennage, entretien ascenseur, espaces verts) s’ajoutent au loyer. Elles varient de 100 à 300 DT/mois selon la résidence. Les charges STEG et SONEDE sont rarement incluses.
- Le meublé — Les expatriés louent presque toujours meublé. Le surcoût par rapport au vide est de 20 à 40 %. Vérifier l’inventaire des meubles à l’entrée et établir un état des lieux photographique — les litiges sur les équipements sont fréquents.
- Les cliniques à proximité — Le Lac 1 abrite plusieurs cliniques privées (clinique El Manar, clinique du Lac) et des cabinets médicaux spécialisés. Pour les familles, c’est un critère qui pèse dans le choix entre Lac 1 et Lac 2.
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Lac ou banlieue nord : faut-il payer plus cher pour le Lac ?
La question se pose. La Marsa Corniche, Carthage, Gammarth offrent aussi du haut standing — parfois à des prix inférieurs. Un S+2 meublé à La Marsa Corniche se loue entre 1 200 et 1 800 DT, avec la mer en prime. Alors pourquoi le Lac ?
La réponse tient en trois mots : proximité du centre. Le Lac est à dix minutes de l’avenue Habib Bourguiba, à cinq minutes de l’aéroport Tunis-Carthage, à portée immédiate des administrations et des sièges sociaux. La Marsa est à trente minutes en voiture aux heures de pointe. Gammarth, quarante-cinq minutes.
Pour un expatrié qui a des réunions au centre-ville, un cadre qui doit passer par les ministères, ou un TRE qui gère ses papiers aux administrations du centre, le Lac économise deux heures de trajet par jour. En DT, c’est un surcoût de loyer de 300 à 500 DT par mois. En qualité de vie, c’est un investissement.
Faut-il louer aux Berges du Lac en 2026 ?
Le marché est tendu. L’offre locative de qualité au Lac n’a pas suivi la demande — peu de programmes neufs au Lac 1 (plus de foncier disponible), une densification lente au Lac 2. Les loyers ont augmenté de 8 à 12 % entre 2024 et 2026 sur les S+2 meublés. La pression ne faiblira pas tant que les ambassades, les sièges de banques et les bureaux régionaux des multinationales resteront concentrés aux Berges du Lac.
Pour un locataire avec un budget de 1 500 à 2 500 DT/mois, le Lac reste le meilleur compromis du Grand Tunis — centralité, sécurité, modernité du bâti, accès aux services. Le Lac 2 offre le meilleur rapport qualité-prix pour ceux qui acceptent de s’éloigner légèrement. Le Lac 1 reste imbattable pour ceux qui veulent tout avoir à portée de main.
En février 2026, les Berges du Lac ne sont plus un quartier en devenir. C’est le cœur économique de Tunis — et le marché locatif qui va avec.