Le bassin minier de Gafsa ne ressemble à aucun autre marché immobilier tunisien. Deux villes, un même minerai, deux réalités de prix. Gafsa, chef-lieu et ville universitaire, affiche des valeurs proches du Sahel sur certains segments. Metlaoui, à 40 kilomètres au sud-ouest, reste une cité ouvrière où le mètre carré coûte parfois moitié moins.
En 2026, le gouvernorat compte environ 350 000 habitants. Les transactions enregistrées à la recette des finances ont progressé de 7 % entre 2024 et 2025. Ce n’est pas un boom. C’est un frémissement — barcha modeste, diront les locaux, mais réel.
Prix au m² à Gafsa : quartier par quartier
Le centre-ville historique concentre commerces et administrations. Les quartiers résidentiels — cité Ennour, cité El Ksar, route de Tozeur — accueillent cadres CPG et enseignants universitaires. Les écarts de prix entre ces zones atteignent 30 à 40 %.
| Quartier | Prix moyen (DT/m²) | Tendance 2025-2026 |
|---|---|---|
| Centre-ville Gafsa | 900 – 1 200 | → stable |
| Cité Ennour | 750 – 950 | ↗ +3 % |
| Cité El Ksar | 700 – 900 | → stable |
| Route de Tozeur | 650 – 850 | ↗ +2 % |
| Périphérie sud | 500 – 700 | → stable |
Les biens les plus recherchés sont les S+3 de 90 à 110 m². Un appartement de ce type à cité Ennour se vend entre 85 000 et 115 000 DT — finançable sur quinze ans via un crédit BH Bank ou Amen Bank sans dépasser 35 % d’endettement.
Pourtant, le parc vieillit. Les constructions des années 1980-1990 dominent. Les promoteurs privés restent rares — deux ou trois opérateurs qui montent de petits immeubles chaque année. Pas de résidences fermées. Le marché se construit au coup par coup.
Metlaoui : la ville minière et ses prix plancher
Metlaoui vit au rythme des wagons de phosphate. Deuxième ville du gouvernorat avec 45 000 habitants, elle a été bâtie par et pour la CPG. Les anciens logements de fonction (cités SNIT des années 1960-1970) ont été cédés à leurs occupants, créant un parc bas de gamme à des prix qui surprennent.
Un S+2 à Metlaoui : entre 40 000 et 65 000 DT. Un S+3 récent ne dépasse pas 80 000 DT. Les jeunes partent — vers Sfax, vers Tunis. Ceux qui restent travaillent souvent à la CPG.
Sur le terrain, Metlaoui offre un segment locatif méconnu. Les techniciens affectés aux sites d’extraction cherchent des meublés à court terme. Un studio se loue 200 à 300 DT/mois — sur un bien acheté à 30 000 DT, le rendement brut dépasse 10 %.
Impact du phosphate sur la demande immobilière
La CPG emploie 6 000 personnes et génère 20 000 à 25 000 emplois induits — la masse salariale dominante du gouvernorat. Quand la production tourne, les propriétaires trouvent des locataires. Quand elle chute (sit-in à Redeyef, grèves de 2019-2021), toute la chaîne se grippe.
Entre 2022 et 2025, la production a remonté vers 4 millions de tonnes annuelles — loin des 8 millions d’avant 2011. Les prix résidentiels à Gafsa ont gagné 2 à 3 % sur un an. Les sous-traitants CPG louent aussi locaux et logements ; un local commercial bien placé rapporte 800 à 1 500 DT/mois.
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Demande locative étudiante : le rôle de l’université de Gafsa
L’université de Gafsa accueille 15 000 étudiants par an. Les foyers universitaires couvrent à peine 20 % des besoins. Le reste se loge dans le parc privé : studios meublés, chambres chez l’habitant, colocations.
Les loyers étudiants vont de 120 DT/mois pour une chambre partagée à 350 DT pour un S+1 meublé. Les propriétaires proches du campus n’ont aucun mal à relouer chaque rentrée.
Mais la vacance estivale pèse. Trois mois sans revenus, c’est un quart de l’année. Le rendement réel — sur dix mois — tourne autour de 6 à 7 % brut pour un S+1 acheté entre 45 000 et 60 000 DT. Honnête, sans plus.
Terrains et foncier : prix par zone dans le gouvernorat
Le foncier reste le segment le plus actif. L’auto-construction demeure la voie principale d’accès à la propriété dans les délégations — El Guettar, Sened, Belkhir.
| Zone | Terrain viabilisé (DT/m²) | Terrain non viabilisé (DT/m²) |
|---|---|---|
| Gafsa ville | 70 – 110 | 40 – 65 |
| Metlaoui | 30 – 60 | 15 – 35 |
| El Guettar | 20 – 45 | 10 – 25 |
| Redeyef / Moulares | 15 – 35 | 8 – 20 |
Un terrain de 250 m² viabilisé en périphérie coûte 17 500 à 27 500 DT. La construction d’une maison de 120 m² revient à 80 000-110 000 DT. Total : 100 000 à 140 000 DT pour un bien fini. (Un S+2 dans la banlieue sud de Tunis dépasse souvent ce budget.)
Les lotissements AFH vers Lala proposent des parcelles titrées raccordées SONEDE et STEG. Vérifier le statut juridique avant toute transaction reste indispensable — des terrains relèvent encore des terres collectives non apurées.
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Gafsa face aux autres gouvernorats du sud intérieur
Les prix à Gafsa dépassent ceux de Kasserine (400-900 DT/m²) et Sidi Bouzid (350-700 DT/m²), mais restent sous Gabès (900-1 400 DT/m²). La CPG injecte une masse salariale absente à Kasserine ; l’université génère une demande locative structurée.
Metlaoui se rapproche du profil kasserinois : prix bas, démographie en recul. Redeyef et Moulares descendent encore d’un cran.
Le crédit immobilier reste sous-utilisé. BH Bank et BIAT ont des agences à Gafsa, le FOPROLOS couvre les primo-accédants. Mais la plupart des transactions se règlent en espèces, en versements échelonnés — un circuit informel qui échappe aux statistiques.
Gafsa et Metlaoui en 2026, un marché qui attend ses relais
Les fondamentaux sont clairs : économie mono-industrielle, démographie fragile dans les villes minières, offre de logements qui vieillit. Les prix resteront bas — et c’est ce qui rend ce marché lisible.
Un S+3 à 100 000 DT en centre-ville. Un terrain à 40 DT/m². Un loyer de 350 DT pour un S+2 correct. Ces chiffres ne font pas rêver les promoteurs de La Marsa — mais ils changent la vie d’une famille gasfiote qui accède enfin à el houma qu’elle convoitait.