Derrière les remparts ocre, à l’ombre de la Grande Mosquée classée UNESCO, Kairouan reste un marché que les investisseurs tunisois ignorent. À tort. Les prix y sont deux à trois fois inférieurs à ceux du Grand Tunis, les terrains constructibles se comptent encore en dizaines de dinars le mètre carré, et la demande locative — portée par une université en expansion — ne faiblit pas. Kairouan est aussi l’un des derniers bastions de l’immobilier accessible en Tunisie.
Kairouan centre et route de Tunis : le haut du panier
L’axe de la route de Tunis concentre l’essentiel du neuf livré ces cinq dernières années. Résidences de standing (relatif), cliniques privées, commerces de franchise : le boulevard s’urbanise vite. Le mètre carré y oscille entre 1 000 et 1 300 DT pour un appartement neuf. Un S+3 de 120 m² bien situé ? Comptez 130 000 à 155 000 DT.
Les quartiers nord affichent des tarifs légèrement en retrait : 900 à 1 200 DT/m². Peu de TRE s’aventurent jusqu’ici (Kairouan n’a ni plage ni aéroport). Mais c’est précisément ce qui maintient les prix à un niveau raisonnable.
Pourtant, le foncier se raréfie le long de la route de Tunis. Les retardataires devront viser plus loin.
La médina : un patrimoine sous-exploité
La médina de Kairouan, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1988, abrite un parc immobilier vieillissant mais pas sans valeur. Les maisons traditionnelles — dar arbi avec patio central, murs épais, plafonds en bois — se vendent entre 600 et 1 000 DT/m² selon l’état et la localisation.
| Type de bien | Surface moyenne | Fourchette de prix |
|---|---|---|
| Dar arbi à rénover | 100 – 200 m² | 60 000 – 120 000 DT |
| Dar arbi rénové | 80 – 150 m² | 90 000 – 150 000 DT |
| Local commercial (souk) | 20 – 60 m² | 40 000 – 100 000 DT |
Le potentiel touristique existe. Les bassins des Aghlabides attirent chaque année des visiteurs du monde entier, et quelques maisons d’hôtes ont vu le jour près de la Grande Mosquée. Mais la réglementation reste floue (autorisations municipales, classement des bâtiments historiques), et les financements bancaires pour la rénovation sont rares. Résultat : le marché de la médina avance au ralenti, entre héritage familial indivis et acheteurs opportunistes.
Hajeb El Ayoun : l’alternative à petit budget
À 35 kilomètres au sud-ouest de Kairouan, Hajeb El Ayoun fonctionne comme un marché satellite. Les prix y sont parmi les plus bas du gouvernorat : 500 à 800 DT/m² pour un logement, 40 à 80 DT/m² pour un terrain constructible.
La ville attire des familles de la région qui achètent leur premier logement. Un S+2 de 80 m² se négocie autour de 50 000 à 65 000 DT — un montant que la plupart des ménages financent sur fonds propres, sans crédit. Les transactions restent modestes en volume (une trentaine par trimestre), mais régulières. Pas de spéculation ici.
Sur le terrain, Hajeb souffre d’un déficit d’infrastructures : routes dégradées, couverture en transport public quasi inexistante, offre médicale limitée. Ces carences pèsent sur la valorisation des biens à moyen terme.
Chebika : le marché le plus abordable du gouvernorat
Encore plus au sud, Chebika affiche les tarifs planchers de la région. Un appartement s’y vend entre 400 et 700 DT/m². Les terrains ? Entre 30 et 60 DT/m² en zone constructible.
| Zone | Appartement (DT/m²) | Maison individuelle | Terrain (DT/m²) |
|---|---|---|---|
| Kairouan centre / route de Tunis | 1 000 – 1 300 | 130 000 – 200 000 DT | 100 – 150 |
| Quartiers nord | 900 – 1 200 | 110 000 – 170 000 DT | 80 – 130 |
| Médina | 600 – 1 000 | 60 000 – 150 000 DT | — |
| Hajeb El Ayoun | 500 – 800 | 50 000 – 100 000 DT | 40 – 80 |
| Chebika | 400 – 700 | 40 000 – 80 000 DT | 30 – 60 |
Ces chiffres parlent d’eux-mêmes. Mais un prix bas n’est pas un bon prix si la revente prend deux ans. À Chebika, le marché secondaire est quasi inexistant : on achète pour habiter, rarement pour investir.
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L’auto-construction : le modèle dominant du centre-ouest
Kairouan n’est pas une ville de promoteurs. C’est une ville de bâtisseurs. L’auto-construction représente plus de 60 % des mises en chantier dans le gouvernorat — un chiffre bien supérieur à la moyenne nationale (autour de 45 %).
Le schéma est connu : une famille achète un terrain en périphérie (50 à 150 DT/m²), fait monter les murs sur deux ou trois ans au rythme de l’épargne disponible, et emménage avant d’avoir terminé les finitions. El bni ychouf — la construction, ça se voit — disent les Kairouanais pour justifier l’investissement dans la pierre plutôt que dans l’épargne bancaire.
Le coût total d’une maison auto-construite de 150 m² (terrain compris) tourne autour de 80 000 à 130 000 DT en périphérie. C’est 30 à 40 % moins cher qu’un achat clé en main chez un promoteur. La contrepartie : des délais longs, une qualité inégale, et des litiges fréquents avec les maçons.
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Le marché locatif : l’université comme moteur
L’université de Kairouan et ses annexes (faculté des lettres, institut supérieur des arts et métiers) drainent chaque année plusieurs milliers d’étudiants venus des délégations rurales du centre-ouest. Cette population alimente un marché locatif stable, concentré près des campus.
Un S+1 se loue entre 250 et 400 DT/mois. Un S+2 entre 350 et 550 DT/mois. Les rendements locatifs bruts tournent autour de 6 à 8 % — supérieurs à ceux observés à Tunis ou Sousse, où les prix d’achat ont flambé sans que les loyers suivent au même rythme.
Le hic : la vacance locative estivale. De juin à septembre, les étudiants repartent. Les propriétaires perdent trois à quatre mois de loyer (sauf colocation meublée courte durée, encore marginale à Kairouan). Les baux de neuf mois, calqués sur l’année universitaire, sont la norme.
Kairouan en 2026 : un marché de fond, pas de surface
Le marché immobilier kairouanais ne fera jamais la une des suppléments économiques. Pas de grues à perte de vue, pas de marina ni de golf. Ce qui s’y joue est plus discret : des familles qui accèdent à la propriété avec des budgets que le Grand Tunis a oubliés, des terrains qui laissent encore le choix de construire à son rythme, une ville dont le patrimoine — de la Grande Mosquée aux bassins des Aghlabides — reste un actif dormant.
Les acheteurs qui visent Kairouan cherchent rarement la plus-value rapide. Ils cherchent un toit, un ancrage. Le centre-ouest tunisien ne fonctionne pas selon les règles du littoral ou de la capitale — et ceux qui le comprennent y trouvent des opportunités que le reste du marché a cessé d’offrir.