Gabès ne ressemble à aucune autre ville tunisienne quand on parle de location. Elle concentre sur un même territoire deux sources de demande locative qui, ailleurs, ne coexistent pas : un campus universitaire de 25 000 étudiants et un pôle industriel lourd dominé par le Groupe Chimique Tunisien (GCT). L’un amène des locataires jeunes, mobiles, avec des budgets serrés. L’autre génère une clientèle de cadres, techniciens et sous-traitants prêts à payer davantage pour du meublé fonctionnel. Entre les deux, un marché locatif plus dynamique que les prix d’achat — parmi les plus bas du pays — ne le laissent supposer.
Résultat concret : un propriétaire qui achète un S+2 à 100 000 DT dans le centre de Gabès et le loue à 450 DT par mois dégage un rendement brut supérieur à 5 %. Sur les petites surfaces proches de l’université, ce rendement grimpe au-dessus de 8 %. Ce guide passe en revue les loyers quartier par quartier, les profils de locataires et les calculs de rentabilité au premier trimestre 2026.
Grille des loyers 2026 par quartier et type de bien
Les loyers ci-dessous sont issus des annonces publiées sur les plateformes immobilières et des contrats vérifiés au premier trimestre 2026. Les écarts dépendent de l’état du bien, de l’étage, du meublé ou non, et de la présence d’un parking ou d’un balcon.
| Quartier / Zone | Studio (DT/mois) | S+1 (DT/mois) | S+2 (DT/mois) | S+3 (DT/mois) |
|---|---|---|---|---|
| Chenini Nahal | 280 – 400 | 380 – 520 | 450 – 600 | 600 – 850 |
| Gabès centre-ville | 220 – 350 | 300 – 450 | 350 – 500 | 480 – 700 |
| Jara | 200 – 300 | 270 – 400 | 300 – 450 | 400 – 600 |
| Mareth | 180 – 280 | 220 – 350 | 250 – 400 | 350 – 550 |
| Zone universitaire (studios) | 200 – 350 | 280 – 400 | — | — |
Chenini Nahal domine la grille. Le quartier résidentiel adossé à l’oasis offre des villas avec jardin, des immeubles récents et une tranquillité que le centre-ville ne peut pas garantir. Un S+2 meublé en bon état y atteint 600 DT — un tarif qui ferait sourire un Tunisois, mais qui représente le haut du marché gabésien. Le centre-ville, plus dense et plus ancien, propose des surfaces généreuses à moindre coût, mais le bâti des années 1980 montre ses limites : isolation médiocre, cages d’escalier vétustes, humidité persistante dans les niveaux bas.
Jara occupe un segment intermédiaire. Les loyers y sont accessibles, les trajets vers le centre courts, et le tissu commercial suffisant pour le quotidien. Mareth, au sud, reste le marché le moins cher du gouvernorat — mais la distance avec le centre-ville (25 km) limite la clientèle aux fonctionnaires mutés et aux familles locales.
L’effet université : étudiants et colocation
L’Université de Gabès, avec ses facultés réparties entre le centre-ville, Zrig et la zone sud, injecte chaque année des milliers de locataires dans le marché. Ces étudiants partagent un profil commun : budget limité (150 à 350 DT par personne), préférence pour les studios et les colocations, et départ massif en juin. La saison locative étudiante court de septembre à mai — neuf mois, pas douze.
Les studios proches des facultés se louent entre 200 et 350 DT selon le quartier. La colocation en S+2 revient à 150-200 DT par chambre, charges comprises. Les propriétaires qui ciblent ce segment privilégient le meublé basique : lit, armoire, réchaud, table. Pas besoin de climatisation haut de gamme ni de cuisine équipée — el taleb yetadab belli mawjoud, l’étudiant s’adapte à ce qu’il trouve.
Le risque : la vacance estivale. Un bien loué exclusivement à des étudiants reste vide de juin à août. Trois mois sans revenu qui pèsent lourd sur le rendement annuel réel. Les propriétaires malins compensent en louant au mois pendant l’été à des saisonniers ou à des techniciens en mission courte.
L’effet GCT : cadres, techniciens et sous-traitants
Le Groupe Chimique Tunisien reste le premier employeur industriel du gouvernorat. Ses usines de transformation de phosphate, installées au nord de la ville sur le littoral, emploient directement plusieurs milliers de personnes. À cela s’ajoutent les sous-traitants, les prestataires de maintenance et les ingénieurs en mission qui circulent entre les sites de Gabès, Gafsa et Sfax.
Cette population industrielle crée une demande locative distincte de celle des étudiants. Les cadres de la GCT cherchent des S+2 ou S+3 meublés, propres, avec climatisation et accès véhicule. Ils sont disposés à payer 500 à 700 DT pour un bien de qualité à Chenini Nahal ou dans le centre. Les techniciens en CDD ou en mission courte (trois à six mois) préfèrent les studios ou S+1 meublés entre 300 et 450 DT.
L’avantage de cette clientèle : elle paie régulièrement, occupe le bien y compris pendant l’été, et ne négocie pas chaque dinar. L’inconvénient : les mutations et fins de contrat peuvent provoquer des départs sans préavis. Un propriétaire avisé inclut une clause de préavis d’un mois dans le contrat — et s’y tient.
Rendement locatif brut : les chiffres réels
Le rendement locatif brut à Gabès figure parmi les plus élevés de Tunisie, précisément parce que les prix d’achat sont très bas. Quand un S+2 s’achète entre 80 000 et 130 000 DT et se loue entre 350 et 600 DT par mois, les mathématiques sont favorables.
| Type de bien | Prix d’achat estimé (DT) | Loyer mensuel (DT) | Rendement brut annuel |
|---|---|---|---|
| Studio zone universitaire | 50 000 – 80 000 | 200 – 350 | 7 – 10 % |
| S+1 centre-ville | 70 000 – 100 000 | 300 – 450 | 7 – 9 % |
| S+2 Chenini Nahal | 100 000 – 150 000 | 450 – 600 | 6 – 8 % |
| S+2 centre ou Jara | 80 000 – 120 000 | 350 – 500 | 7 – 9 % |
| S+3 résidentiel | 130 000 – 200 000 | 500 – 750 | 5 – 7 % |
Attention : ces rendements sont bruts. Ils ne tiennent pas compte de la taxe sur les immeubles bâtis (TIB), de l’entretien courant (plomberie, peinture, électroménager à remplacer), ni de la vacance locative. En intégrant ces charges et en comptant dix mois d’occupation effective au lieu de douze, le rendement net descend de 1,5 à 2 points. Mais même net, il reste supérieur à ce que rapportent la plupart des placements bancaires en Tunisie.
Les petites surfaces — studios et S+1 — offrent le meilleur rendement. Elles se louent vite, se libèrent vite, et le turnover ne pose pas de problème à condition de maintenir le bien en état correct. Dar sghira w dakhel kbir, comme disent les investisseurs locaux : petite maison, grand revenu.
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Les quartiers qui montent : Jara et la route de Médenine
Jara a longtemps été considéré comme un quartier de second rang, coincé entre le centre-ville et la périphérie sud. La donne change. De nouvelles résidences de trois à quatre étages y sont sorties de terre entre 2023 et 2025, avec des appartements neufs aux finitions correctes et des loyers plus bas qu’à Chenini. Un S+2 neuf à Jara se loue autour de 400 DT — 150 DT de moins que son équivalent à Chenini Nahal pour une surface comparable.
La route de Médenine, à la sortie sud-est de la ville, voit elle aussi émerger des lotissements résidentiels. Les biens y sont encore rares sur le marché locatif, mais les premiers investisseurs qui achètent pour louer ciblent cette zone pour ses prix d’acquisition imbattables : 60 à 100 DT/m² pour un terrain constructible. Un immeuble de quatre appartements construit sur un terrain de 200 m² revient à 300 000-400 000 DT tout compris — et génère 1 500 à 2 000 DT de loyers mensuels cumulés. L’opération s’amortit en quinze à vingt ans, hors plus-value foncière.
Conseils pratiques pour louer à Gabès
Le marché locatif gabésien reste largement informel. La majorité des transactions passent par le bouche-à-oreille, les groupes Facebook locaux et les pancartes collées sur les façades. Les agences immobilières se comptent sur les doigts d’une main et interviennent surtout sur le segment haut de gamme. Quelques repères pour éviter les mauvaises surprises :
- Contrat écrit obligatoire. Même si le propriétaire propose un accord verbal — bel klem bark —, il faut exiger un bail enregistré à la recette des finances. Sans contrat, aucun recours juridique en cas de litige ou d’expulsion abusive.
- Dépôt de garantie : deux mois maximum. C’est la norme locale. Certains propriétaires demandent trois mois pour les meublés — négociable si le bien est en bon état et que le locataire présente des garanties (bulletin de paie, attestation employeur).
- Vérifier les charges. Les factures STEG et SONEDE sont rarement incluses dans le loyer. En été, la climatisation peut ajouter 80 à 150 DT aux charges mensuelles. Poser la question au moment de la visite, pas après la signature.
- Inspecter la plomberie et la toiture. Les immeubles anciens du centre-ville souffrent de fuites récurrentes, surtout au dernier étage. Privilégier les étages intermédiaires dans les bâtiments sans étanchéité refaite récemment.
- Photographier l’état des lieux. Un inventaire détaillé avec photos, daté et signé par les deux parties, protège le locataire au moment de récupérer sa caution. Sans ce document, les litiges traînent — et le propriétaire a toujours l’avantage.
Investir dans la location à Gabès : pour qui et pourquoi ?
Gabès n’est pas Ennasr. Elle n’attire pas les fonds d’investissement ni les promoteurs du Grand Tunis. Mais pour un investisseur individuel — commerçant local, fonctionnaire qui place son épargne, TRE qui cherche du rendement plutôt que de la plus-value — la ville offre un rapport risque/rendement difficile à battre en Tunisie. Les prix d’achat restent contenus, la demande locative est structurellement soutenue par l’université et la GCT, et les loyers, bien que modestes en valeur absolue, couvrent rapidement le coût d’acquisition.
Le scénario optimal : acheter un S+1 ou S+2 dans le centre-ville ou à Jara pour 80 000 à 120 000 DT, le meubler pour 5 000 à 8 000 DT, et le louer à 350-500 DT par mois. Rendement brut : 7 à 9 %. Temps d’amortissement : douze à quinze ans. Et le bien prend de la valeur — lentement, mais régulièrement — dans une ville où le foncier disponible se raréfie à mesure que l’oasis recule et que les zones constructibles se densifient.
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