Le mètre carré ne raconte jamais toute l’histoire. Il faut descendre dans les quartiers, comparer les transactions réelles, croiser les données notariales avec les affichages en vitrine — et là, le marché immobilier tunisien de 2026 commence à livrer ses vrais chiffres. Depuis janvier, les tendances se confirment : la hausse, amorcée en 2024, ne faiblit pas dans le Grand Tunis, alors que certaines villes de l’intérieur stagnent ou reculent légèrement.
Ce dossier compile les prix moyens au mètre carré pour les appartements, villas et terrains, ville par ville, au premier trimestre 2026.
Tunis et le Grand Tunis : le moteur du marché
Le Grand Tunis concentre plus de 40 % des transactions immobilières du pays. Les écarts de prix y sont spectaculaires — du simple au triple selon le quartier.
| Quartier / Zone | Appartement (DT/m²) | Villa (DT/m²) | Terrain (DT/m²) |
|---|---|---|---|
| Tunis centre | 2 800 | 3 200 | 2 500 |
| Les Berges du Lac 1 | 4 200 – 5 200 | — | — |
| Les Berges du Lac 2 | 4 000 – 4 800 | 5 000 | 4 500 |
| La Marsa | 3 500 – 4 500 | 4 800 | 3 800 |
| Carthage | 3 800 – 4 500 | 5 200 | 4 200 |
| Gammarth | 3 500 – 5 000 | 5 500 | 3 000 |
| El Menzah (V–IX) | 2 400 – 3 400 | 3 600 | 2 800 |
| Ariana ville | 2 200 – 3 000 | 3 000 | 2 000 |
| La Soukra | 2 000 – 2 600 | 2 800 | 1 600 |
| Cité El Ghazala | 2 100 – 2 500 | — | 1 400 |
Un S+3 neuf aux Berges du Lac 2 se négocie autour de 520 000 DT. Même quartier, un S+2 de 2015 avec parking souterrain tourne à 420 000 DT. Les résidences haut standing de Gammarth — celles avec vue mer — dépassent les 5 000 DT/m² (et encore, quand le promoteur accepte de vendre à un particulier).
Sur le terrain, les agents immobiliers rapportent une demande soutenue à Ariana et La Soukra, portée par les jeunes couples qui fuient les loyers du centre-ville. Consultez toutes les annonces immobilières en Tunisie sur houni.tn pour comparer les prix dans ces zones en temps réel.
Sousse et le Sahel : la deuxième place forte
Sousse ville affiche un prix moyen de 1 900 DT/m² pour un appartement. Le quartier de Sahloul tire la moyenne vers le haut, avec des programmes neufs entre 2 200 et 2 600 DT/m².
| Zone | Appartement (DT/m²) | Villa (DT/m²) |
|---|---|---|
| Sousse centre | 1 900 | 2 400 |
| Sahloul | 2 200 – 2 600 | 3 000 |
| Khezama | 2 000 – 2 300 | 2 800 |
| Monastir | 1 600 | 2 200 |
| Mahdia | 1 300 | 1 800 |
Monastir et Mahdia restent abordables. Mais l’offre neuve y diminue trimestre après trimestre, faute de promoteurs prêts à investir dans des marchés jugés trop étroits.
Sfax : des prix stables, une demande locale
Deuxième ville du pays, Sfax conserve une grille tarifaire plus accessible que le littoral nord. Le mètre carré moyen en appartement atteint 1 400 DT — et les quartiers résidentiels comme Route Teniour ou Cité El Habib ne dépassent pas 1 800 DT/m².
Les villas individuelles, en revanche, connaissent une légère tension. Un terrain de 300 m² en zone réglementée à Sfax se vend entre 80 000 et 120 000 DT selon la proximité de la rocade. Pourtant, les rendements locatifs à Sfax figurent parmi les plus élevés du pays : un studio meublé à 600 DT/mois pour un investissement de 85 000 DT, soit un rendement brut supérieur à 8 %.
Nabeul, Hammamet et le Cap Bon : le terrain domine
Le Cap Bon attire deux profils distincts : les acheteurs de résidences secondaires (souvent des TRE) et les investisseurs terrain.
| Zone | Appartement (DT/m²) | Villa (DT/m²) | Terrain (DT/m²) |
|---|---|---|---|
| Hammamet centre | 2 100 | 2 800 | 1 200 |
| Hammamet Nord | 2 400 – 3 000 | 3 500 | 1 800 |
| Nabeul ville | 1 800 | 2 200 | 800 |
| Kélibia | 1 400 | 1 800 | 500 |
Hammamet Nord — la zone touristique — reste un marché à part. Les résidences avec piscine commune atteignent 3 000 DT/m². Nabeul ville, elle, conserve un profil plus modeste, avec des S+2 neufs autour de 180 000 DT.
Les terrains constructibles au Cap Bon ont progressé de 12 % sur un an. Un lot de 500 m² à la sortie de Nabeul, raccordé STEG et SONEDE, se vend désormais aux alentours de 55 000 DT.
Djerba et le Sud : un marché à deux vitesses
Djerba vit son propre cycle. Les prix en zone touristique (Midoun, Houmt Souk front de mer) atteignent 2 500 DT/m² pour des appartements neufs — un bond de 15 % depuis 2024. La demande internationale (Libyens, Algériens, Européens) soutient les tarifs.
Mais sortez de la zone touristique et les prix chutent à 1 200 DT/m². Même contraste dans le Sud continental : Gabès, Gafsa, Tozeur affichent des prix inférieurs à 1 000 DT/m² pour les appartements. Le marché y repose presque exclusivement sur la demande locale.
Villes de l’intérieur : des opportunités sous-estimées
Kairouan, Kasserine, Sidi Bouzid, Le Kef. Ces villes voient des prix plancher — souvent sous 800 DT/m² pour un appartement. Béja offre des maisons traditionnelles à 60 000 DT.
Pourtant, l’argument du rendement locatif joue ici pleinement. Un fonctionnaire muté dans une ville de l’intérieur cherche un logement ; l’offre locative décente y manque cruellement. Un appartement à 70 000 DT loué à 400 DT/mois produit un rendement brut proche de 7 %. Pas spectaculaire sur le papier — mais stable.
Prévisions fin 2026 : vers un ralentissement ou une accélération ?
Trois facteurs vont peser sur le second semestre. Le taux directeur de la BCT, d’abord : s’il se maintient au-dessus de 8 %, les crédits immobiliers resteront chers et la demande solvable se contractera. Le coût des matériaux de construction, ensuite : le ciment et le fer ont augmenté de 12 % depuis mars 2025, ce qui pousse les promoteurs à relever leurs prix sur plan. La diaspora, enfin : les TRE représentent près de 20 % des achats dans le Grand Tunis et le Cap Bon, et leur appétit ne faiblit pas.
Les analystes du secteur tablent sur une hausse de 5 à 8 % d’ici décembre 2026 dans les zones côtières, et une stagnation dans les villes intérieures. Les terrains devraient continuer leur progression — c’est le segment le plus tendu du marché.
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