Baromètre Location Tunisie 2026 — Prix par Gouvernorat

Celui qui cherche un loyer raisonnable en Tunisie en 2026 doit d’abord savoir où regarder — et surtout à quel prix s’attendre. Les chiffres bougent vite. En l’espace de deux ans, les loyers ont grimpé de 15 à 25 % dans le Grand Tunis, alors que des gouvernorats comme Le Kef ou Kasserine restent sous la barre des 400 DT pour un S+2. Le fossé se creuse, gouvernorat par gouvernorat, quartier par quartier.

Ce baromètre compile les fourchettes de loyers moyens pour un appartement S+2 meublé ou non, relevées auprès d’agences, de propriétaires et de plateformes immobilières au premier trimestre 2026. Les données couvrent 14 gouvernorats et reflètent le marché tel qu’il est — pas tel qu’on voudrait qu’il soit.

Tableau comparatif des loyers par gouvernorat

Voici la grille nationale. Chaque fourchette correspond à un S+2 (deux chambres, salon, cuisine) dans un immeuble standard, hors résidences de luxe et hors logement social.

Le contraste est brutal. Un locataire à Tunis débourse en moyenne quatre à cinq fois plus qu’un locataire à Sidi Bouzid pour la même typologie de logement. Melli tshouf el arqam hedhouma, ta3ref aalech en-nas tehjor lel intérieur du pays — mais y trouvent rarement du travail pour justifier le déplacement.

Tunis, Ariana, Ben Arous : le Grand Tunis sous pression

Le Grand Tunis, c’est là où tout se joue. Plus de 55 % de la demande locative nationale se concentre entre les gouvernorats de Tunis, l’Ariana et Ben Arous. Les conséquences sont mécaniques : quand la demande écrase l’offre, les prix grimpent.

À Tunis, la fourchette est immense. Un S+2 non meublé à El Ouardia ou au Bardo se trouve encore à 800 DT. Mais le même nombre de pièces aux Berges du Lac 1, à La Marsa ou à Carthage atteint 1 800 à 2 500 DT — voire davantage si le bien est meublé et récent. Les expatriés et cadres des entreprises offshore ont tiré le marché vers le haut dans ces zones. Le locataire tunisien classique, lui, est poussé vers la deuxième couronne.

L’Ariana absorbe cet exode. La Soukra, Raoued, Cité El Ghazala affichent des loyers entre 700 et 1 200 DT pour un S+2. Ennasr reste au-dessus, à 1 000-1 400 DT. Ben Arous et El Mourouj complètent le tableau avec des loyers plus contenus — 550 à 1 000 DT — mais les temps de trajet vers le centre explosent.

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Le Sahel et Sfax : un marché locatif plus respirable

Sousse offre un équilibre intéressant. La ville combine activité économique, universités et tissu urbain dense — trois moteurs de demande locative. Un S+2 à Sousse centre se loue entre 500 et 750 DT. À Sahloul ou Khezama, les programmes récents poussent les loyers jusqu’à 900 DT.

Monastir suit une dynamique similaire mais plus calme. Les loyers tournent entre 500 et 800 DT. La demande y est portée par les étudiants de l’Université de Monastir et les fonctionnaires affectés à l’hôpital Fattouma Bourguiba.

Sfax, deuxième ville du pays, maintient des loyers plus accessibles qu’on ne l’imaginerait — 450 à 800 DT pour un S+2. La particularité sfaxienne : la majorité des familles sont propriétaires. Le parc locatif est donc restreint, mais la pression reste gérable.

Nabeul et Hammamet fonctionnent sur un modèle différent. Les loyers à l’année oscillent entre 500 et 800 DT, mais explosent en saison estivale — un S+1 meublé à Hammamet Nord peut se louer 2 500 DT/mois en juillet-août. C’est un marché saisonnier avant d’être un marché résidentiel.

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L’intérieur du pays : des loyers bas mais un marché limité

Kairouan, Gabès, Gafsa — des gouvernorats où le loyer dépasse rarement 600 DT pour un S+2. Le marché locatif y est structurellement différent. Moins de demande, moins de constructions neuves, moins de mobilité professionnelle.

À Kairouan, un S+2 se loue entre 350 et 550 DT. La ville attire des fonctionnaires et des étudiants, mais le parc locatif décent reste limité. On tombe souvent sur des appartements des années 90, mal entretenus, loués à des prix défiant toute concurrence — mais aussi tout confort.

Gabès présente un profil comparable : 350 à 600 DT/mois. La zone industrielle génère une demande ouvrière, tandis que l’université draine les étudiants du Sud. Gafsa, avec sa base minière et son université, oscille entre 300 et 500 DT — mais l’offre de qualité est si rare que les bons appartements se louent en quelques heures.

Kasserine, Sidi Bouzid, Le Kef : les loyers plancher

Kén tloum 3la el loyer, rouh chouef Kasserine. C’est la réalité du marché : un S+2 s’y loue entre 200 et 400 DT. Sidi Bouzid et Le Kef se situent dans la même fourchette — 200 à 350 DT/mois.

Ces prix bas reflètent un déséquilibre structurel. L’exode rural vide ces gouvernorats de leurs populations actives. Les jeunes partent vers Tunis, Sousse ou Sfax. Les logements restent, vacants ou sous-loués à des prix symboliques. Le rendement locatif brut peut sembler attrayant sur le papier — un appartement acheté à 50 000 DT et loué à 300 DT/mois donne 7,2 % brut — mais la vacance locative et le risque d’impayés tempèrent sérieusement l’enthousiasme.

Bizerte se distingue parmi les gouvernorats côtiers du Nord : 500 à 900 DT pour un S+2, une hausse de 5 % sur un an. Le port, la zone industrielle et la proximité de Tunis (70 km d’autoroute) soutiennent la demande.

Pourquoi les loyers augmentent en 2026

Quatre facteurs convergent pour maintenir la pression sur les prix locatifs à l’échelle nationale.

L’inflation d’abord. Avec un taux oscillant entre 8 et 9 % sur 2025, le coût de la vie tire mécaniquement les loyers vers le haut. Les propriétaires ajustent — parfois excessivement — pour compenser la perte de pouvoir d’achat du dinar.

Les coûts de construction ensuite. Le ciment, le fer à béton, la main-d’oeuvre — tout a augmenté de 10 à 15 % depuis 2024. Résultat : les promoteurs construisent moins de logements destinés à la location, et ceux qui se construisent sortent à des prix plus élevés.

La pression universitaire joue aussi. La Tunisie compte plus de 300 000 étudiants répartis sur le territoire. Chaque rentrée universitaire provoque une flambée temporaire des loyers à Tunis, Sousse, Sfax, Monastir et Gabès. À la cité universitaire, on n’a pas assez de places — donc le privé absorbe le surplus, à ses tarifs.

Enfin, le déficit chronique de logements locatifs neufs. La construction neuve s’oriente massivement vers la vente, pas la location. Les investisseurs institutionnels (caisses, fonds) sont absents du marché locatif tunisien. Résultat : un parc locatif vieillissant, insuffisant en quantité, qui ne peut répondre à la demande croissante.

Comment trouver un loyer au juste prix en 2026

Le marché locatif tunisien reste largement informel. Bouche-à-oreille, petites annonces sur les réseaux sociaux, pancartes dans les fenêtres. Cette opacité profite aux propriétaires et pénalise les locataires, qui n’ont aucune visibilité sur le prix réel du marché dans leur quartier.

La première étape, c’est de se calibrer. Consultez les fourchettes de ce baromètre, comparez avec les annonces en ligne, et ne signez rien au-dessus de la fourchette haute sans une justification solide (standing, meublé complet, parking, quartier prime).

La deuxième étape, c’est de chercher au bon endroit. Les plateformes spécialisées offrent un avantage décisif sur les groupes Facebook : les annonces sont structurées, filtrables par ville, budget et type de bien. Consultez les locations en Tunisie sur houni.tn pour accéder à des annonces vérifiées et comparer les prix en temps réel.

La troisième étape — et la plus négligée — c’est de négocier. Surtout en dehors de Tunis. Les propriétaires dans les gouvernorats de l’intérieur préfèrent un locataire fiable à un loyer élevé. Un engagement de 12 mois, un paiement par trimestre d’avance, une caution sérieuse — ce sont des arguments qui font baisser le loyer de 10 à 15 %. Fi tounes, el klem yswa barcha — mais les chiffres aussi.